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Eigenbedarf an Wohnräumen ist ausreichend

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Wohnraummietrecht
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 14/15

Mit Urteil vom 01.07.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Revision von Mietern gegen ein Räumungsurteil zurückgewiesen, nachdem der “gemischte Mietvertrag” durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war. Nach der Entscheidung ist es ausreichend, wenn der Vermieter im Mischmietverhältnis Eigenbedarf an den Wohnräumen hat.

Der Ausgangsstreit

Mieter und Vermieter waren über einen Mietvertrag über ein Bauernhaus mit Nebenräumen aus dem Jahr 1996 miteinander verbunden. Die Nebenräume hatte der Mieter für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung genutzt. Man spricht wegen der Nutzung sowohl zum Wohnen als auch für ein Gewerbe von einem Mischmietverhältnis.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.04.2015 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Mieter waren der Meinung, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die Tochter nur das Wohnhaus nutzen will und nicht den gewerblichen Teil.

Amtsgericht und Landgericht hatten den Mieter bereits zur Räumung verurteilt.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die Urteile von Amts- und Landgericht. Nach dem Urteil ist der Eigenbedarf an den Wohnräumen ausreichend.

Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB). Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sind diese Anforderungen bereits dann erfüllt, „wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht“. Diese Voraussetzung war unstreitig erfüllt.

Die Einwendung der Mieter, die Kündigung sei nicht wirksam, da die Tochter des Vermieters allein die Wohnflächen nutzen wolle, verwarf der BGH. Im vorliegenden Fall war das Mischmietverhältnis nach Wohnraummietrecht zu beurteilen. Der Schwerpunkt in dem Mietverhältnis lag in der Nutzung des Wohnraums.

Zunächst einmal geniessen die Mieter hierdurch bereits einen erhöhten Schutz. In der Gewerberaummiete kann der Vermieter ein nicht befristetes Mietverhältnis auch ohne Grund kündigen. Ein Vermieter von Wohnraum muss dagegen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung darlegen, damit seine Kündigung wirksam ist.

Wenn aber der Wohnraummieter bereits mehr Schutz geniesst, sei es verfehlt, so der BGH, eine Eigenbedarfskündigung deshalb zurückzuweisen, weil das Gewerbe nicht genutzt werden soll.

Praxistipp

Für gewöhnlich wird ein Gewerberaummieter stärker geschützt, wenn ein gemischtes Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht zuzuordnen ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist aber weiterhin möglich. Will man einen gemischten Mietvertrag abschließen und kalkuliert man für sein Geschäftsmodell mit einer längeren Bindung an den Mietvertrag, sollte man deshalb als Teilgewerberaummieter deshalb unbedingt einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters, insbesondere wegen Eigenbedarfs vereinbaren.

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  1. Was aus meiner Sicht als Rechtsanwalt für Mietrecht ein Vermieter im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs beachten sollte, erkläre ich in dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.
  2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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