Die Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Mit Urteil vom 17.03.2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil des Landgerichts München aufgehoben, mit dem das Landgericht die Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen hatte. Der BGH hat die zum Teil hohen Anforderungen, die die Instanzgerichte an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung stellen, deutlich abgesenkt.

Der Ausgangsstreit – Eigenbedarfskündigung mit kurzer Begründung

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden.

Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 31.07.2006 das Mietverhältnis zum 30.04.2007 gekündigt. Sie begründete die Kündigung mit Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder. Weiterhin wolle sie, so die Vermieterin, in dem Mietobjekt auch ihr Büro unterbringen.

Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen, da die Begründung schon nicht ausreichend war. Gegen diese Entscheidung ist die Vermieterin in Revision gegangen.

Die Entscheidung – Anforderung an Begründung einer Eigenbedarfskündigung nicht zu hoch ansetzen

Der BGH habt das Berufungsurteil auf und verweist es zur erneuten Entscheidung zurück an das Berufungsgericht. Er erkärt, dass die Begründung ausreichend sei. Von besonderer Bedeutung ist für die Zukunft, dass der BGH die zum Teil sehr hohen Anforderungen, die die Instanzgerichte an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung gestellt haben, deutlich zurückgenommen hat.

Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB muss der Vermieter die ordentliche Kündigung im Wohnraummietrecht begründen. Die Kündigungsgründe  sind anzugeben, um den Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsituation zu verschaffen. Er soll hierdurch in die Lage gelangen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Hierzu sei es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs aber ausreichend, dass der Vermieter identifizierbar mitteilt, für welche Personen, er die Wohnung benötigt welches Interesses, diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, so der BGH. Identifizierbar meint, dass man die Personen und/oder das Interesse nicht später austauschen kann. Es sei deshalb ausreichend, die Personen und das Interesse so darzulegen, dass sie von anderen Personen und Interessen unterscheidbar sind, um so einen späteren Austausch der Kündigungsgründe zu verhindern.

Praxistipp – Vermietende haben trotzdem Interesse Kündigung umfassend zu begründen

Auch wenn der Bundesgerichtshof hier die Hürden der formellen Wirksamkeit einer Kündigungserklärung stark absenkt, ist Vermietenden zu raten, die Gründe der Eigenbedarfskündigung gegenüber den Mietenden nachvollziehbar darzulegen. Mietende haben häufiger den Verdacht, dass Vermietende wegen Eigenbedarf kündigen, um die Wohnung später besser zu verwerten. Wird den Mietenden der Eigenbedarf nachvollziehbar erklärt, besteht eher die Bereitschaft, die Wohnung auch zum Kündigungstermin zu verlassen.

Darüber hinaus sollen, nach Rechtsprechung der Instanzgerichte, bei der Abwägung der Interessen der Vermietenden an der Beendigung mit möglichen Härtegründen der Mietenden, nur solche Gründe zu berücksichtigen sein, mit denen die Kündigung begründet ist.

– – –

1. Zu diesem Thema finden Sie auch den Beitrag: Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.