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Eigenbedarfskündigung: Wann ist ein Eigenbedarf für den Vermieter vorhersehbar?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 154/14

Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs relativ kurze Zeit nach dem Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen wird, besteht häufig die Frage, ob der Eigenbedarf für den Vermieter vorhersehbar war und er den Mieter deshalb bei Vertragsschluss darauf hätte hinweisen müssen. In einem Urteil aus dem Jahr 2015 beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, wann eine Kündigung deshalb rechtmissbräuchlich ist.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien des Rechtsstreits haben am 14.04.2011 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Mit Schreiben vom 08.02.2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs seiner Tochter zum 31.05.2013. Diese hatte 2012 ihr Abitur abgelegt und kehrte nach einem Auslandsjahr nach Deutschland zurück.

Das Landgericht hatte die Klage des Vermieters auf Räumung abgewiesen, da es der Ansicht war, dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei. Dem Vermieter hätten bei Vertragsabschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte vorgelegen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein würde. Er hätte den Mieter darauf hinweisen müssen, dass eventuell demnächst Eigenbedarf geltend gemacht wird. Der Mieter hätte mit Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages ein gewisses Vertrauen entwickelt, dass das Mietverhältnis für einige Zeit Bestand hat.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben. Allein der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages sei noch nicht ausreichend, damit der Mieter darauf vertrauen könne, dass dieser nicht alsbald wegen Eigenbedarfs gekündigt werde. Allein aufgrund der kurzen Dauer zwischen Abschluss des Mietvertrages und Erklärung der Eigenbedarfskündigung kann sich noch nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ergeben. Vielmehr müssen die Gesamtumstände gewürdigt werden. Hierbei ist zu ermitteln, ob auf äußere objektive Umstände zurückgegriffen werden kann, die tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Praxistipp

Die Hürden für die Eigenbedarfskündigung sind äußerst niedrig, da es ausreichend ist, dass der Vermieter für die Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Eine Kündigung kann aber ausgeschlossen sein, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Von den Instanzgerichten wurde ein solcher Rechtsmissbrauch häufig angenommen, wenn die Eigenbedarfskündigung zeitnah zu dem Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen wurde. Zeitnah bedeuteten hier zum Teil bis zu fünf Jahre. Allein diese zeitliche Nähe sollte nach Ansicht der Instanzrechtsprechung ausreichen, um anzunehmen, dass der Vermieter die notwendige „Bedarfsvorschau“ nicht ausreichend vorgenommen hat.

Dieser Ansicht widerspricht nunmehr der Bundesgerichtshof. Zwar muss auch die zeitliche Nähe bei der Frage berücksichtigt werden, ob objektive äußere Umstände vorliegen, die für die Kenntnis des Vermieters von einem baldigen Eigenbedarf sprechen. Wird eine Eigenbedarfskündigung unmittelbar nach Abschluss eines Mietvertrages ausgesprochen, dürfte dies immer noch ausreichend sein, um eine Kenntnis des Vermieters anzunehmen. Je mehr Zeit zwischen Abschluss des Mietvertrages und Eigenbedarfskündigung liegen, müssen aber weitere objektive Umstände hinzutreten. Hier muss in Zukunft von Mieterseite umfangreich argumentiert werden.

Vermietern ist zu empfehlen, bereits bei Erklärung der Kündigung darüber nachzudenken, welche Argumente gegen eine Kenntnis von dem baldigen Eigenbedarf bestehen.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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