Eigenbedarfswunsch ist sorgfältig zu prüfen

Mit einer Entscheidung aus dem Oktober 2018 weist der Bundesgerichtshof (BGH) die Instanzgerichte zum wiederholten Male an, den behaupteten Eigenbedarfswunsch des Vermieters sorgfältig zu prüfen. In dem entschiedenen Fall hatte das Landgericht München aufgrund der Fallgestaltung Zweifel an dem Eigenbedarfswunsch.

Der Ausgangsstreit – Vermieter kündigen wegen Eigenbedarf

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2009 über eine Drei-Zimmer-Wohnung miteinander verbunden. Das Mietverhältnis ist durch eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten und wechselseitigen Strafanzeigen belastet. Die Vermieterin und ihr Ehemann (79 und über 80 Jahre alt) haben ihren Hauptwohnsitz in Österreich. Dieser Hauptwohnsitz ist etwa zwei Autofahrstunden von der hier im Streit stehenden Wohnung entfernt. Bis 2006 bewohnten sie eine Drei-Zimmer-Wohnung in dem Anwesen und sind anschließend in eine 45 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung umgezogen.

Mit Schreiben vom 14.04.2016 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sie begründete die Kündigung damit, dass sie sich in der 45 qm großen Wohnung nicht mehr wohl fühle. Deshalb hätten sich auch ihre Aufenthalte in München reduziert. Um den Kontakt zu ihrer Tochter zu intensivieren und an dem Münchner Kulturleben wieder stärker teil zu nehmen, möchte sie in die streitgegenständliche Wohnung umziehen. Die Zwei-Zimmer-Wohnung sei außerdem relativ dunkel.

Geklagt hatte dann der Mieter. Er wollte mit seiner Klage feststellen lassen, dass die Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Das Amtsgericht hatte nach Anhörung der Vermieterin und Vernehmung der Tochter und des Schwiegersohns der Vermieterin als Zeugen die Eigenbedarfskündigung für begründet angesehen. Es wies deshalb die Klage des Mieters ab. In der Berufung obsiegte dann der Mieter, ohne dass das Landgericht die Anhörung der Vermieterin und die Vernehmung der Zeugen wiederholte. Nach Ansicht des Landgerichts war der behauptete Eigenbedarf angesichts des Alters der Vermieterin und des Umzugs in eine kleinere Wohnung im Jahr 2006 unvernünftig, sachfremd und willkürlich.

Die Entscheidung – Eigenbedarfswunsch ist sorgfältig zu prüfen

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf. Er verweist die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Mit der Begründung des Berufungsgericht, durfte die Klage nicht abgewiesen werden.

Hierbei kritisiert der BGH insbesondere, dass das Berufungsgericht auf eine erneute Anhörung der Beklagten sowie Vernehmung der Zeugen verzichtet hat. Grundsätzlich ist ein Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des ersten Rechtszugs gebunden. Das Amtsgericht hatte die Aussagen der vernommenen Zeugen und die Angaben der Vermieterin bereits als nachvollziehbar und glaubhaft gewürdigt. Von dieser Wertung durfte das Berufungsgericht bei Zweifeln nur durch eine erneute Beweisaufnahme abweichen.

Eine solche weitere Beweisaufnahme sei insbesondere auch deswegen notwendig, da erst in der zweiten Instanz zu der Frage des Umzugs im Jahr 2006 von einer größeren in die kleinere Wohnung vorgetragen wurde. Dieser Vortrag sei aber, so der BGH, im Hinblick auf die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Vermieterin von Bedeutung. Eine Zurückweisung des Wunsches eine größere Wohnung zu bewohnen, dürfe nicht als bereits objektiv nicht nachvollziehbar zurückgewiesen werden. Der Auszug der Vermieterin im Jahr 2006 aus der größeren Wohnung könne dieser nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden.

Praxistipp – Vermieter sollten Eigenbedarfskündigung sorgfältig begründen

Unabhängig von der Entscheidung des BGH sollten Vermieter, die eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, sorgsam auf die Begründung der Kündigung achten. Auch wenn der Bundesgerichtshof hier das Urteil des Landgerichts aufgehoben hat, wird auch in Berlin inzwischen sehr häufig der behauptete Nutzungswunsch durch die Instanzgerichte streng hinterfragt.

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1. Hier finden Sie weitere Informationen zu dieser Entscheidung.
2. Was aus meiner Sicht als Rechtsanwalt für Mietrecht ein Vermieter im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs beachten sollte, erkläre ich in dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.