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Eigenbedarskündigung – Kein Eigenbedarf des Gesellschafters einer GbR

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht München // 14 S 2969/15

Mit Urteil vom 07.10.2015 hat das Landgericht München die Räumungsklage einer Vermieter-GbR mit der Begründung abgewiesen, dass zu Gunsten der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz GbR) und ihrer Angehörigen kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Der Ausgangsstreit

Die Mieter hatten im Jahr 1985 die Wohnung angemietet. Nachdem der Vermieter mehrmals wechselte, war seit Anfang 1992 eine GbR Vermieterin der Wohnung. Mit Schreiben vom 30.09.2013 kündigte diese das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter zum 03.06.2014. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage noch mit der Begründung abgewiesen, dass die Vermieterin ihre Pflicht zum Anbieten einer im selben Haus gelegenen Zweizimmerwohnung an die Mieter nicht nachgekommen sei.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung, begründet diese aber damit, dass für einen Gesellschafter einer GbR und dessen Angehörige überhaupt kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Es sei rechtlich anerkannt,dass für juristische Personen (z.B. eine GmbH) und deren Gesellschafter kein Eigenbedarf bestehen könne. Die Gesellschaftsform GbR habe sich nach Rechtsprechung und Gesetzgebung in den letzten Jahren zunehmend gegenüber ihren Gesellschaftern rechtlich verselbstständigt. Es bestehe kein Grund mehr, diese zu privilegieren. Das Argument des BGH, der einen Eigenbedarf für Gesellschafter der GbR nochzugelassen hatte, es bestehe kein Unterschied zwischen einer Vermieter-GbR und einer einfachen Vermietermehrheit, sei nicht zutreffend.

Die Rechtsform der GbR werde häufig gewählt, um für eine größere Anzahl von Gesellschaftern Wohnungen frei zu kündigen. Hierdurch werde der Mieterschutz, den § 573 BGB bezweckt, ausgehöhlt. Deshalb hat das Landgericht München I die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Praxistipp

Das Modell des Kaufs eines Wohnhauses durch eine GbR und Kündigung der Mietverträge für die Gesellschafter bzw. ihre Angehörigen hat bereits durch die Änderung des § 577a BGB eine erhebliche Einschränkung erfahren. In Berlin kann, wenn der Mietvertrag mit einem Einzelvermieter abgeschlossen wurde, erst 10 Jahre nachdem das Wohnhaus von einer Vermietermehrheit erworben wurde, die Wohnung gekündigt werden.

Das Urteil des Landgerichts München I beendet dieses Modell nun voraussichtlich endgültig. Die Vorsitzende des für das Wohnraummietrechts zuständigen 8. Zivilsenats des BGH hatte bereits in einem Aufsatz im Jahr 2014 erhebliche Bedenken geäußert, dass ein Eigenbedarf für Gesellschafter einer GbR oder deren Angehörigen bestehen kann. Mit solchen Aufsätzen wurden zuletzt Rechtsprechungsänderungen des Bundesgerichtshofs angekündigt.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Update: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 entschieden, dass doch zugunsten des Gesellschafters einer GbR eine Eigenbedarfskündigung erklärt werden kann.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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