Kein Eigenbedarf des Gesellschafters einer GbR

Mit Urteil vom 07.10.2015 hat das Landgericht München die Räumungsklage einer Vermieter-GbR mit der Begründung abgewiesen, dass zu Gunsten des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz GbR) und ihrer Angehörigen kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Der Ausgangsstreit – GbR kündigt Mietverhältnis wegen Eigenbedarf

Die Mieter hatten im Jahr 1985 die Wohnung angemietet. Nachdem der Vermieter mehrmals wechselte, war seit Anfang 1992 eine GbR Vermieterin der Wohnung. Mit Schreiben vom 30.09.2013 kündigte diese das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter zum 03.06.2014.

Da die Mieter nicht auszogen, klagte die GbR auf Räumung. Bereits das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen. Es begründete seine Entscheidung aber noch damit, dass die Vermieterin ihrer Pflicht zum Anbieten einer im selben Haus gelegenen Zweizimmerwohnung an die Mieter nicht nachgekommen sei.

Die Entscheidung – Besteht für den Gesellschafter einer GbR kein Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf?

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung, ändert aber die Begründung. Nach Ansicht des Landgerichts kann zugunsten des Gesellschafters einer GbR und dessen Angehörigen überhaupt kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Es sei rechtlich anerkannt, dass für juristische Personen (z.B. eine GmbH) und deren Gesellschafter kein Eigenbedarf bestehen könne, so das Landgericht. Die Gesellschaftsform GbR habe sich nach Rechtsprechung und Gesetzgebung in den letzten Jahren zunehmend gegenüber ihren Gesellschaftern rechtlich verselbstständigt. Es bestehe deshalb kein Grund mehr, diese gegenüber anderen Gesellschaftsformen zu privilegieren.

Das Argument des BGH, der einen Eigenbedarf für Gesellschafter der GbR noch zugelassen hatte, es bestehe kein Unterschied zwischen einer Vermieter-GbR und einer einfachen Vermietermehrheit, sei nicht zutreffend. Vermietergesellschaften wählen die Gesellschaftsform der GbR häufig dafür, um für die Gesellschafter Wohnungen frei zu kündigen. Dies höhle den Mieterschutz des § 573 BGB aus.

Aus diesem Grund weist das Landgericht München I die Berufung der Vermieterin zurück, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Praxistipp – BGH hat 2016 entschieden, dass doch Eigenbedarfskündigung durch GbR möglich sein soll

Das Modell des Kaufs eines Wohnhauses durch eine GbR und Kündigung der Mietverträge für die Gesellschafter bzw. ihre Angehörigen hat bereits durch die Änderung des § 577a BGB eine erhebliche Einschränkung erfahren. Voraussetzung für die Anwendbarkeit von § 577a Abs. 1 a BGB ist zunächst, dass der Vermieter zunächst ein Einzelvermieter war. Erwirbt danach eine Vermietermehrheit das Wohnhaus oder die Wohnung, kann diese erst 10 Jahren nach dem Erwerb wegen Eigenbedarf kündigen (mit den in § 577a Abs. 1 a S. 2 BGB genannten Ausnahmen).

Das Urteil des Landgerichts München I beendet dieses Modell nun voraussichtlich endgültig. Die Vorsitzende des für das Wohnraummietrechts zuständigen 8. Zivilsenats des BGH hatte bereits in einem Aufsatz im Jahr 2014 erhebliche Bedenken geäußert, dass ein Eigenbedarf für Gesellschafter einer GbR oder deren Angehörigen bestehen kann. Mit solchen Aufsätzen hat der BGH zuletzt Rechtsprechungsänderungen angekündigt.

Update: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 entschieden, dass doch zugunsten des Gesellschafters einer GbR eine Eigenbedarfskündigung erklärt werden kann.

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1. Tipps zur Kündigung wegen Eigenbedarfs aus Vermietersicht finden Sie in dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.