Eigentümer haben Anspruch auf notwendige Gebäudesanierungen

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 04.05.2018 entschieden, dass auch dem einzelnen Eigentümer ein Anspruch darauf zustehen kann, dass notwendige Gebäudesanierungen beschlossen und auch durchgeführt werden.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs folgt ein solcher Anspruch aus der Zweckbestimmung der Teilungserklärung. Jedem Sondereigentümer steht ein Anspruch darauf zu, dass er sein Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck nutzen kann. Dies setzt wiederum voraus, dass auch das Gemeinschaftseigentum in einem solchen Zustand ist, dass dieser Zweck erreicht bzw. nicht gefährdet wird.

In dem vorliegenden Fall wies das Gemeinschaftseigentum so gravierende bauliche Mängel auf, dass die zweckentsprechende Nutzung der Wohnungseinheiten erheblich beeinträchtigt, wenn nicht sogar ausgeschlossen war: die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten waren massiv durchfeuchtet und die Ursache dafür lag in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes (und damit im Gemeinschaftseigentum).

Praxistipp

Achten Sie bei Schäden am Gemeinschaftseigentum zunächst darauf, diese so gründlich wie möglich zu dokumentieren, und dann sowohl der Hausverwaltung wie auch den anderen Eigentümern so früh wie möglich mitzuteilen. Meist liegt es ja auch im (Erhaltungs-)Interesse der anderen Eigentümer, (auch) das Gemeinschaftseigentum in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Ich erlebe es gerade hier in Berlin recht oft, dass die oft nicht ortsansässigen Eigentümer von den Problemen gar nichts wissen/mitbekommen und daher oft sogar dankbar sind, wenn Sie auf das Thema aufmerksam gemacht werden. In den meisten Fällen besteht nach meiner Erfahrung dann auch die Bereitschaft, die entsprechenden Beschlüsse zur Sanierung zu fassen. Sofern gewünscht, kann dann ein „gemeinsam beauftragter“ Rechtsanwalt damit betraut werden, den „Beschlussprozess“ rechtlich zu begleiten: von der Erstinformation der (anderen) Eigentümer bis hin zum Entwurf einer Beschlussvorlage. Sofern keine Bereitschaft dazu besteht, bzw. die anderen Eigentümer die Ergreifung/Einleitung der notwendigen Maßnahmen ablehnen, begleiten und vertreten wir einzelne/mehrere Eigentümer auch gerne dabei, die oben skizzierten Rechte außergerichtlich, und notfalls auch gerichtlich, durch Erhebung von Anfechtungs- und Ersetzungsklage durchzusetzen.

Bitte beachten Sie dabei stets die Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (also nicht „ab Erhalt des Protokolls“ o.ä.) erhoben werden.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.