Ein Eiscafé ist kein Laden

Mit einem Urteil vom 27.09.2018 hat das LG Frankfurt/Main die Berufung von Eigentümern sowie dem Mieter einer Teileigentumseinheit zurückgewiesen, die eine in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Einheit als Eisdiele nutzen. Das Landgericht stellt in seiner Entscheidung fest, dass ein Eiscafé kein Laden und deshalb die Nutzung als Eiscafé einzustellen ist.

Der Ausgangsstreit – Parteien streiten über Nutzung einer Teileigentumseinheit

Klägerin des Verfahrens ist eine WEG. Die Beklagten zu 1) und 2) sind Eigentümer einer Teileigentumseinheit. Der Beklagte zu 3) ist der Mieter der Einheit, der in den Räumen eine „Eisverkaufsstelle“ betreibt.

In der Teilungserklärung heißt es zur Nutzung der Sondereigentumseinheit, dass diese als Laden genutzt werden kann. Der Mieter verkauft hier Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke. Er hat in den Räumen und davor Stühle und Tische aufgestellt. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus.

Die WEG verlangt die Unterlassung der Nutzung als Eisdiele. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben.

Die Entscheidung – Ein Eiscafé ist kein Laden

Das Berufungsgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Der WEG steht gegen die Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus §§ 1004 I BGB, 15 Abs. 3 WEG und gegen den Mieter aus § 1004 Abs. 1 BGB zu.

Eiscafé ist kein Laden

Hierzu stellt das LG zunächst fest, dass die Nutzung als Eisverkaufsstelle nicht mehr von dem Begriff Laden umfasst ist. Ein Laden sei eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann. Von einem Laden kann man aber dann nicht mehr sprechen, wenn über den Verkauf von Getränken und Speisen hinaus sich Besucher zum Verzehr in den Räumen aufhalten. Hierbei müsse berücksichtigt werden, so das Landgericht, dass der Mieter durch die angebotenen Sitzmöglichkeiten seine Kunden zum Verweilen einlädt. Deshalb stehe nicht mehr der bloße Verkauf der Waren im Vordergrund sondern auch die Bewirtung der Kunden. Hierdurch komme es auch zu einer verstärkten Kommunikation der Kunden innerhalb und vor dem Eiscafé.

Typisierender Betrachtungsweise

Auch nach dem durch den BGH aufgestellten Grundsatz, dass eine zweckbestimmungswidrige Nutzung zulässig sein kann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr als die vorgesehene Nutzung stört, sei im konkreten Fall eine Nutzung als Eisdiele und Verkaufsfläche nicht mehr von dem Begriff des Ladens umfasst. Durch das Verweilen der Kunden und die Kommunikation der Kunden entstehe eine höhere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer als bei Betrieb eines Ladens.

Letztlich schließt sich das LG der überwiegenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an, dass die WEG auch den Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Anspruch folge nach Ansicht des Gerichts aus § 1004 Abs. 1 BGB. Durch die Vereinbarung der Eigentümer wird der Inhalt des Eigentums bestimmt. Eine solche (dingliche) Rechtsposition müsse im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann und daher auch gegenüber einem Mieter wirken, der ja keinen Vertrag mit den übrigen Eigentümern abgeschlossen hat.

Praxistipp – Nutzungsmöglichkeit vor Vermietung prüfen

Die Entscheidung verdeutlicht wie wichtig es für Eigentümer einer Teileigentumseinheit und deren Mieter ist, vor Abschluss eines (Gewerberaum-)Mietvertrages diesen im Hinblick auf mögliche Einschränkungen aus dem Wohnungseigentum zu prüfen. Je nachdem, wie Gewerberaummietvertrag gestaltet ist, könnten sowohl die Vermieter als auch der Mieter jetzt sehr erheblichen Forderungen des Vertragspartners ausgesetzt sein. Bspw. kann der Mieter, wenn in dem Gewerberaummietvertrag eine Nutzung als „Eiscafé“ vereinbart ist, eventuell den Mietvertrag kündigen und den entgangenen Gewinn bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit des Vermieters als Schadensersatz verlangen. Wenn dann der Vertrag noch (wie üblich) auf einen längeren Zeitraum befristet abgeschlossen ist, der Vermieter erst nach fünf bis zehn Jahren erstmals kündigen darf, können sich sehr hohe Forderungen des Mieters ergeben.

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1. Weitere Entscheidungen zu der Frage der Nutzung im Wohneigentum finden Sie hier.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
3. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt, BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18.