Bei Fensteraustausch muss Mieter Verhalten ändern
Mit Urteil vom 07.10.2015 weist das Landgericht Detmold die Klage einer Mieterin auf Schimmelbeseitigung und Feststellung der Berechtigung zur Minderung der Miete in der Berufung zurück, da diese ihr Heiz- und Lüftungsverhalten nicht geändert hatte. Letztlich läuft die Entscheidung darauf hinaus, dass man als Mieter bei einem Fensteraustausch sein Verhalten, wie man heizt und lüftet, ändern muss.
Der Ausgangsstreit – Schimmelbildung durch Fenster mit Isolierverglasung
Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2009 miteinander verbunden. Bereits im Jahr 1988 ließ der Vermieter die zuvor vorhandenen einfach verglasten Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Im Jahr 2013 kam es dann zur Schimmelbildung.
Das erstinstanzliche Gericht hatte die Klage auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens abgewiesen. Die Sachverständige hatte in ihrem Gutachten erklärt, dass ein Mangel an der Bausubstanz nicht vorlag. Das Gebäude entsprach den zum Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1962/63 geltenden Anforderungen an den Wärmeschutz.
Die Bewertung erfolge auch anhand der Anforderungen aus dem Jahr 1962/63 und nicht etwa anhand des Standards des Jahres 1988, so das erstinstanzliche Gericht. Der Einbau von neuen Fenstern mit Isolierverglasung ändere hieran nichts, denn der bloße Einbau der Fenster ist nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar.
Der Sachverständige hatte in seinem Gutachten noch erklärt, dass der Einbau der Fenster mit Isolierverglasung zu einer Veränderung des Raumklimas geführt habe. Der Taupunkt hatte sich von der Einfachverglasung auf die Wand verlagert.
Die Entscheidung – Muss ein Mieter bei Fensteraustausch sein Verhalten ändern?
Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung und weist die Berufung der Mieterin zurück. Nach Ansicht des Landgerichts muss ein Mieter bei einem Fensteraustausch sein Verhalten, wie er heizt und lüftet, ändern.
Die Veränderung des Raumklimas soll nach Ansicht des Landgerichts Detmold dann keinen Mangel darstellen, wenn dem durch ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter wirksam begegnet werden kann (vorausgesetzt, ein solches angepasstes Verhalten ist dem Mieter zumutbar).
Die klagende Mieterin hätte also durch intensives Lüften und entsprechendes Beheizen der Räume die Luftfeuchtigkeit absenken können und müssen. Sie hatte in dem Verfahren zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten nicht konkret vorgetragen und sich daher nicht entlastet.
Praxistipp – Mietende sollten Beweispflicht beachten, wenn nachgewiesen ist, dass kein bauseitiger Mangel vorliegt
Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter im Fall eines Feuchtigkeitsschadens oder im Fall von Schimmelbildung zunächst einmal darlegen und beweisen, dass ein Baumangel als Ursache ausgeschlossen werden kann. Gelingt dem Vermieter der Beweis, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm ein Fehlverhalten nicht vorzuwerfen ist. Gelingt auch dem Mieter dieser Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters, der dann den Prozess verliert.
In dem von dem Landgericht entschiedenen Fall hat die Mieterin es verpasst, ausreichend zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten vorzutragen. Auch hätte wohl dem Argument des Landgerichts, der Zeitpunkt der Schimmelpilzbildung weise auf ein Fehlverhalten der Mieterin hin, beispielsweise durch Vorlage der Heizkostenabrechnungen begegnet werden müssen.
Welche Lüftungsintervalle Mietern zumutbar sind, ist offen (und bleibt es wohl auch). Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann man hierfür keine feste Regel vorgeben. Dreimaliges Stoßlüften ist nach der Entscheidung wohl im Regelfall zumutbar (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 67/18). Nach Ansicht des Landgerichts Berlin ist aber sechsmaliges Stoßlüften am Tag Mietern nicht zumutbar (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 – 65 S 400/15).
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- Welche Rechte Sie als Mieter bei Schimmel haben, erkläre ich in dem Beitrag Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters.
- Worauf Sie im Falle einer Minderung achten sollten, erfahren Sie in dem Beitrag Richtig die Miete mindern.
- Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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