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Mieterhöhung wenn Kammer nur im Mietvertrag steht

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht Berlin-Charlottenburg // 210 C 42/15

Mit einem Urteil aus dem Jahr 2015 zeigt das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg auf, dass es immer wichtig ist, die wesentlichen Inhalte eines abzuschließenden Mietvertrages auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Nach der Entscheidung ist in einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung eine Kammer zu berücksichtigen, selbst wenn sie nur im Mietvertrag steht, tatsächlich aber nicht vorhanden ist.

Der Ausgangsstreit

Der Vermieter einer Wohnung in Berlin verlangte von seinen Mietern mit Schreiben vom 12.11.2014 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Das Zustimmungsverlangen war mit dem Berliner Mietspiegel begründet.

In § 1 des Mietvertrages steht, dass zur Mietsache auch eine Kammer gehört. Die Mieter sind der Meinung, dass das wohnwerterhöhende Merkmal, Merkmal Gruppe 3: Wohnung – „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ nicht einschlägig ist, da entgegen dem Mietvertrag die Wohnung keine Kammer hat.

Die Entscheidung

Das AG Charlottenburg verurteilt die Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Kammer ist in dem Rechtsstreit über die Mieterhöhung zu berücksichtigen, auch wenn sie nur im Mietvertrag steht. Ob die Kammer tatsächlich vorhanden ist oder nicht, sei für die Entscheidung nicht wesentlich, so das Amtsgericht.

Stichtag des Mietspiegels: Grundlage der Entscheidung des Amtsgerichts war schon der Mietspiegel 2015, obwohl dieser erst am 18.05.2015 veröffentlicht wurde. Aber der Stichtag, der Tag für den der Mietspiegel die Miethöhen in Berlin bestimmt, war der 01.09.2014. Die in dem Mietspiegel veröffentlichen Mieten bilden also das Mietniveau zum 01.09.2014 ab. Da der Mieter zur Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zum Stichtag verpflichtet ist, wird von der Rechtsprechung allgemein angenommen, dass die Werte auch eines erst später veröffentlichten Mietspiegels anzuwenden sind, wenn das Erhöhungsverlangen nach dem Stichtag übersandt wird.

Für die Entscheidung sei es unerheblich, so das Amtsgericht, dass die Mieter bestreiten, dass eine Kammer in der Wohnung vorhanden ist. Es sei nämlich unstreitig, dass eine solche Kammer nach dem Mietvertrag zur Mietsache gehörte. Daher ist das wohnwerterhöhende Merkmal als gegeben anzusehen, so das Amtsgericht.

Praxistipp

Als Mieter sollte man den Mietvertrag vor Abschluss genau gelesen und prüfen. Hierbei muss man insbesondere darauf achten, dass die Angaben in dem Vertrag tatsächlich den Gegebenheiten entsprechen. Außerdem ist es wichtig, dass die für einen selbst wesentlichen Vereinbarungen schriftlich in dem Vertrag festgehalten wurden.

Interessant wäre es zu erfahren, ob und wenn ja wie die Parteien den Rechtsstreit fortgesetzt haben. Zwar hat der Vermieter zunächst einmal den Rechtsstreit gewonnen. Dieser Sieg könnte sich aber noch gegen den Vermieter wenden.

Bei der Bewertung einer Mieterhöhung ist – mit wenigen in dem Mietspiegel begründeten Ausnahmen – immer der mangelfreie Zustand zu bewerten. Das Amtsgericht war der Ansicht, dass die Kammer zu der Wohnung gehört, da der Mietvertrag eine Kammer vorsieht. Dann ist aber das Fehlen einer Kammer ein Mangel der Mietsache, der von dem Vermieter zu beseitigen ist. Das Vorhandensein einer Kammer ist die in dem Mietvertrag vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung.

Eventuell darf der Mieter auch die Miete mindern, wobei hier § 536b S. 1 und 3 BGB zu beachten ist. Ein Recht zur Minderung hat man als Mieter dann nicht, wenn einem der Mangel bei Vertragsschluss bekannt war oder man in Kenntnis des Mangels die Mietsache ohne Vorbehalt entgegen genommen hat.

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  1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
  2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
  3. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag: Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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