Eine Nische ist eine Abstellkammer
Ein zwischen Mietern und Vermietern besonders umstrittenes Merkmal des Berliner Mietspiegels ist das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“ in der Merkmalgruppe 3: Wohnung. Mieter und Vermieter streiten darüber, ob auch Nischen das wohnwerterhöhende Merkmal erfüllen. Mit Nischen sind dabei bloße Vertiefungen in der Wand gemeint, die nicht durch eine Tür vom Zimmer oder Flur abgetrennt sind. Das Amtsgericht Schöneberg gelangt zu dem Ergebnis, dass eine Nische eine Abstellkammer ist.
Der Ausgangsstreit – Streitentscheidend ist das Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum“
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Mieter zur Zustimmung zu der von der Vermieterin verlangten Mieterhöhung. In der Wohnung ist eine Nische von 0,52 m x 0,73 m vorhanden. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass die Nische das wohnwerthöhende Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“ erfüllt.
Die Entscheidung – Eine Nische ist gleichwertig zu einer Abstellkammer
Das Amtsgericht gibt der Vermieterin recht. Auch eine Nische erfülle das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“. Plakativ kann man sagen, nach Ansicht des Amtsgerichts ist eine Nische eine Abstellkammer.
Voraussetzung dafür, dass das wohnwerterhöhende Merkmal gegeben ist, sei es, dass der Nutzwert der Wohnung erhöht werde. Eine Mindestgröße sei deshalb nicht notwendig, solange sperrige Haushaltsgegenstände, wie z.B. Besen, Eimer oder Staubsauger hier untergebracht werden können. Eine Abtrennung von der übrigen Wohnung durch eine Tür oder einen Sichtschutz sei nicht notwendig, so das Amtsgericht. „Raum“ sei nicht im Sinne eines abgeschlossenen Raums, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.
Praxistipp – Keine einheitliche Linie an den Berliner Gerichten
Zu der Frage, ob eine Nische das wohnwerterhöhende Merkmal erfüllt, werden von den Berliner Amtsgerichten verschiedene Ansichten vertreten: 1. ja, immer / 2. nur wenn zumindest durch einen Sichtschutz abgetrennt / 3. nein, es ist eine Tür notwendig. Solange die für das Mietrecht zuständigen Berufungskammern des Berliner Landgerichts hierzu noch nicht entschieden haben, ist es für Mieter und Vermieter nicht absehbar, ob sie in diesem Punkt von dem angerufenen Gericht Recht bekommen oder nicht.
Ich empfehle Mietern, dass sie, wenn sie der Mieterhöhung (teilweise) nicht zustimmen möchten, eine Liste der nach ihrer Ansicht zutreffenden wohnwerterhöhenden / wohnwertmindernden Merkmale erstellen und der Verwalterin mit der Bitte um Stellungnahme übersenden. Aus der Antwort der Verwalterin kann man dann erkennen, ob man eventuell Merkmale übersehen hat. Bpsw. kann nicht jeder Mieter wissen, ob die Vermieterin in der Nähe Stellplätze vermietet. Man kann dann abwägen, ob sich der Versuch einer Einigung mit dem Vermieter lohnt, um einen eventuell unnötigen Prozess zu vermeiden.
Anderer Ansicht ist beispielsweise die 3. Abteilung des Amtsgerichts Lichtenberg – AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 08.05.2018 – 3 C 39/18.
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- Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.
- Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner Mietspiegel
- Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag: Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
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