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Eine vom Mieter gestellte Einbauküche bleibt bei der Miethöhe unberücksichtigt

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 52/18

Mit Urteil vom 24.10.2018 hat der BGH zu der Frage entschieden, wann Mietereinbauten wie eine Einbauküche bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete berücksichtigt werden.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung in Berlin verbunden. Bei Übergabe der Wohnung war diese noch mit einer von den Vermietern gestellten gebrauchten Einbauküche ausgestattet. Diese wurde wenige Wochen nach dem Einzug der Mieter mit Zustimmung der Vermieter durch eine Einbauküche der Mieter ersetzt. Der Sohn der Vermieter verkaufte im Anschluss die gebrauchte Einbauküche.

Mit Schreiben vom 21.10.2015 verlangten die Vermieter von den Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 EUR auf 716,20 EUR. Sie gingen dabei unter anderem davon aus, dass die moderne Küchenausstattung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete positiv zu berücksichtigen ist. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Die Vermieter reichten daraufhin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 622,78 EUR auf 671,55 EUR. Es wies die darüber hinaus gehende Klage insbesondere auch deshalb ab, weil es die Einbauküche nicht zu Gunsten der Vermieter berücksichtigt hat. Das Landgericht gab der Berufung der Vermieter teilweise statt und verurteilte die Mieter zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 EUR, also auf insgesamt 699,27 EUR. Es ging davon aus, dass die Einbauküche den Wohnwert erhöht.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hebt das Berufungsurteil des Landgerichts auf und stellt das Urteil des Amtsgerichts wieder her. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durfte die Einbauküche nicht berücksichtigt werden.

In seinem Urteil stellt der BGH zunächst klar, dass es bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung ankommt. Vereinbarungen der Parteien, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden sollen, sind für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung. Man kann also nicht vereinbaren, dass eine Einbauküche vorhanden ist, wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist. Ansonsten könnten Vermieter entgegen der Konzeption des Gesetzgebers durch Vereinbarung die Höhe der zukünftigen Miete zu ihren Gunsten verändern.

Deshalb müssen, so der BGH, vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt bleiben. Eine solche Einrichtung sei nicht Teil der vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung. Insbesondere sei der Vermieter für Einrichtungen, die von dem Mieter angeschafft wurden, nicht zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Anders könnte allein entschieden werden, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einrichtung erstattet.

Im vorliegenden Fall komme auch nicht darauf an, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war, da die Vermieter den Mietern gestattet haben, diese Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine Neue ersetzen. Der BGH lässt aber die Frage, ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Mieter ohne Vereinbarung eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt und durch eine eigene ersetzt hätten, ausdrücklich offen.

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  1. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
  2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
  3. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag: Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?
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