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Einigungsversuch bei unwirksamer Indexmietklausel

  • RA Daryai
  • Gewerberaummietrecht Urteile, Mieten Urteile
Beschluss // Oberlandesgericht Frankfurt // 2 W 35/10

Die Folgen einer unwirksamen Indexmietklausel/Wertsicherungsklausel sind bislang von der Rechtsprechung noch nicht eingehend beurteilt worden. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt soll, jedenfalls in dem entschiedenen Einzelfall, derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit beruft, gezwungen sein, zunächst einen Einigungsversuch zu unternehmen.

Der Ausgangsstreit – Streit über Wirksamkeit einer Indexmietklausel

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für Gewerbe miteinander verbunden. Diesen hatten sie am 02.10.2006 abgeschlossen.

In dem Mietvertragsentwurf mit der Mieterin war eine Indexmietklausel/Wertsicherungsklausel vorgesehen. Während der Verhandlungen erklärte die Mieterin, dass die Klausel so nicht abgesprochen sei. Sie werde sie deshalb nicht akzeptieren. Akzeptabel sei aber eine Wertsicherungsklausel ab dem 01.11.2009. Die Parteien einigten sich dann auf eine Indexmietklausel, nach der die Vermieterin erstmals zum 01.11.2008 die Miete anpassen durfte. Weiter erklärten die Parteien, dass ihnen bekannt sei, dass die Wertsicherungsklausel zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft bedarf. Für den Fall, dass dieses die Klausel nicht genehmigt, vereinbarten sie, dass sie eine Vereinbarung abschließen, die der in dem Vertrag vorgesehenen Bestimmung am nächsten kommt. Keine der Parteien beantragte die Genehmigung der Indexmietklausel.

Mieterin beantragt festzustellen, dass die Indexmietlausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt

Mit Schreiben vom 06.11.2009 verlangte die Vermieterin eine Mietanpassung rückwirkend zum 01.11.2008. Die Mieterin erklärte, dass sie der Mieterhöhung nicht zustimmt. Sie wies darauf hin, dass die Genehmigung für die Klausel nie beantragt wurde. Die Vermieterin bestand auf der Mietanpassung. Mit Anwaltsschreiben vom 22.12.2009 wiederholte sie die Aufforderung zur Zahlung.

Die Mieterin erhob Klage und beantragte festzustellen, dass die Indexmietklausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt. Die Vermieterin erkannte die Klage sofort an. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass die Mieterin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Es war der Ansicht, dass die Mieterin vor einer Klage zunächst mit der Vermieterin über die Anpassung der Indexmietklausel hätte verhandeln müssen.

Einigungsversuch bei unwirksamer Indexmietklausel

Die Entscheidung – Muss bei unwirksamer Indexmietklausel zunächst ein Einigungsversuch unternommen werden?

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. In dem hier zu entscheidenden Einzelfall hätte die Mieterin vor Erhebung der negativen Feststellungsklage zunächst einmal den Versuch einer gütlichen Einigung unternehmen müssen.

Es sei zwar richtig, dass die Vermieterin auf der Anpassung der Indexmiete bestanden hat. Dies führe aber nicht dazu, dass die Mieterin berechtigt war, sofort Klage zu erheben. Zwar werde vertreten, dass für eine negative Feststellungsklage grundsätzlich keine Abmahnung notwendig sei. Alleine dass sich jemand einer Forderung berühmt, soll ausreichend für ein das Feststellungsinteresse sein.

Aus Gründen des Einzelfalls sei hier aber eine andere Entscheidung zu treffen. Den Parteien war bekannt, dass die Indexmietklausel, so wie in dem Mietvertrag enthalten, unwirksam sei. Aus diesem Grund hätten die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass bei einer Unwirksamkeit über die Neufassung verhandelt werden solle. Auf Grund dieser Vereinbarung einer einvernehmlichen Absprache hätte die Mieterin zunächst einen Einigungsversuch unternehmen müssen. Da sie dies nicht getan hat, war die Klage verfrüht.

Praxistipp – Kein Einigungsversuch erforderlich, wenn Unwirksamkeit aus unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 BGB folgt

Wie das Gericht selbst betont, handelt es sich um eine Entscheidung im Einzelfall. Ob der Mietende zunächst einen Einigungsversuch unternehmen muss, ist für jeden einzelnen Fall zu entscheiden.

Die Entscheidung ist auch nur bei einer Unwirksamkeit auf Grund eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz von Bedeutung. Folgt die Unwirksamkeit der Indexmietklausel aus einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, ist der Mieter nicht verpflichtet, zunächst mit dem Vermieter über eine Anpassung zu verhandeln.

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  1. Wann ist eine Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss notwendig? Mein Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss gibt hierzu erste Anhaltspunkte und Tipps.
  2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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