Eintritt des Kindes in den Mietvertrag
Mit Urteil vom 08.02.2017 hat das Landgericht Berlin ein erstinstanzliches Urteil bestätigt, nach dem es für den Eintritt des Kindes in den Mietvertrag der verstorbenen Mutter unerheblich ist, ob zwischen den Kind und Mutter ein Untermietverhältnis bestand.
Der Ausgangsstreit
Der Vermieter war mit der Mutter der beklagten Mieterin über einen wohl schon vor längerer Zeit abgeschlossenen Mietvertrag für ein Reihenendhaus verbunden. Die Beklagte ist im Jahr 1994 zusammen mit ihrem Ehemann in das Haus zu den zwischenzeitlich verstorbenen Eltern gezogen. Die Eltern hatten mit ihr einen Untermietvertrag abgeschlossen. Nachdem der Vater bereits verstorben war, starb Anfang 2015 dann auch die Mutter.
Der Vermieter war der Meinung, das Mietverhältnis gemäß § 564 S. 2 BGB (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher First gegenüber dem Erben) kündigen zu können. Er sprach die Kündigung mit Schreiben vom 18.03.2015 aus. Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob er Räumungsklage.
Die Entscheidung
Das Landgericht Berlin bestätigt das erstinstanzliche Urteil, mit dem die Räumungsklage abgewiesen wurde. Nach Ansicht des Landgerichts lagen die Voraussetzungen für einen Eintritt des Kindes in den Mietvertrag hier vor.
Eine Kündigung gem. § 564 S. 2 BGB ist nur dann möglich, wenn bei Tod des Mieters keine Person im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dies ist hier aber der Fall, denn die Beklagte hat das Mietverhältnis gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB übernommen. Nach dieser Vorschrift treten Kinder des Mieters, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Die Kinder des Mieters müssen aber in dem Haushalt gelebt haben. Sollen andere/übrige Angehörige in das Mietverhältnis eintreten, müssen diese zusammen mit dem verstorbenen Mieter einen Haushalt geführt haben.
An das Leben in einem gemeinsamen Haushalt sind nach Ansicht des Landgerichts keine überspannten Forderungen zu stellen. Die Beklagte hatte ein Schreiben der ehemaligen Vermieter vorgelegt, in dem der Mutter der Beklagten die Untervermietung an die Beklagte und ihren Ehemann ab Februar 1994 genehmigt wurde. Weiterhin war sie seit 1994 in dem Haus gemeldet und hat vorgetragen, dass sie ihre Mutter bis zu ihrem Tod gepflegt hat. Der Vermieter hatte diese Angaben allein mit Nichtwissen bestritten. Angesichts des konkreten Vortrags ist dies, so das Landgericht, aber nicht ausreichend.
Praxistipp
Vermieter sollten bei Tod des Mieters genau prüfen, ob eine Möglichkeit zur Kündigung besteht. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetztlichen Frist besteht nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem Tod des Mieters.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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