Einwendungsausschlussfrist im Gewerbemietvertrag

Mit Urteil vom 22.05.2018 bestätigt das Oberlandesgericht Karlsruhe die Wirksamkeit einer individuellen Vereinbarung, nach der der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb kurzer Zeit erklären muss. Die Einwendungsausschlussfrist im streitgegenständlichen Gewerbemietvertrag sah vor, dass Einwendungen innerhalb von zwei Wochen nach Zugang zu erklären sind.

Der Ausgangsstreit – Vereinbarung, dass Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung in 2 Wochen zu erheben sind

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Apotheke aus dem Jahre 2006 verbunden. Zwischen den Parteien sind eine Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart. In dem Vertrag ist geregelt, dass die Mieterin Einwendungen gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von 14-Tagen nach Zugang und nur schriftlich geltend machen kann.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses macht die Mieterin erstmalig mit Schreiben vom 11.06.2014 Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010-2013 geltend. Die zweiwöchige Einwendungsfrist des Mietvertrages war zu diesem Zeitpunkt für sämtliche Abrechnungen abgelaufen. Unter anderem wendet die Mieterin ein, dass die Gesamtfläche des Hauses unzutreffend berechnet ist und die Wasserzähler nicht mehr geeicht waren.

Sie fordert von dem Vermieter, nachdem dieser auf die Einwendungen nicht reagierte, einen Betrag in Höhe von 5.481,10 € zurück. Das Landgericht wies die Klage der Mieterin in der ersten Instanz ab.

Die Entscheidung – Als individuelle Einwendungsausschlussfrist im Gewerbemietvertrag wirksam

Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Aufgrund der Einwendungsausschlussfrist im Gewerbemietvertrag der Parteien waren die Einwendungen der Mieterin gegen die Abrechnungen verspätet.

Hierzu stellt das Oberlandesgericht zunächst einmal fest, dass die Parteien wirksam die Umlage der Betriebskosten auf die Mieterin und die Leistung von Vorauszahlungen vereinbart haben. Die Betriebskostenabrechnung war auch formell ordnungsgemäß, die Einwendungen der Mieterin betreffen allein inhaltliche (daher materielle) Fehler.

Die von der Mieterin geltend gemachten materiellen Einwendungen seien auf Grund des Einwendungsausschlusses des Mietvertrages aber nicht (mehr) relevant. Der Vereinbarung sei eindeutig zu entnehmen, dass sie eine Ausschlussfrist regelt. Die Mieterin ist daher nach Ablauf der Frist mit Einwendungen aufgrund von inhaltlichen Fehlern ausgeschlossen. Einer solchen Auslegung stehe nicht entgegen, dass die Vereinbarung alleine eine Frist von zwei Wochen vorsieht. Nach dem Oberlandesgericht sind kurze Fristen bei Verträgen im gewerblichen Bereich nicht selten. Sie dienen im Geschäftsleben dazu, das möglichst zügig Klarheit darüber herrscht, ob bestimmte Rechte geltend gemacht werden sollen oder nicht. Es läge insbesondere in der Vorstellung des Mieters, welchen Zeitraum er benötigt, um eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen.

Als individuelle Vereinbarung sei die Ausschlussfrist von zwei Wochen auch wirksam. Es handle sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da „sämtliche Reglungen im Mietvertrag individuell vereinbart wurden“, so das Oberlandesgericht. Dabei könne offengelassen werden, ob die Mieterin die Regelungen in den Vertrag eingebracht hat oder aber der Steuerberater der Mieterin und der Steuerberater des Vermieters diese ausgehandelt haben.

Praxistipp – Gewerbemietvertrag auf Einwendungsausschlussfrist prüfen

Moderne Gewerberaummietverträge sehen häufig kurze Fristen für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung vor. Als Mieter sollte man beachten, dass die Erklärung von (schriftlichen) Einwendungen einige Zeit benötigt. Zunächst muss man selber entscheiden, ob man die Betriebskostenabrechnung angreifen will. Hierzu wird im Regelfall ein Rechtsanwalt beauftragt, mit diesem muss ein Termin vereinbart werden. Dann vereinbart der Rechtsanwalt einen Termin mit der Verwaltung zur Einsichtnahme in die Unterlagen, um im Anschluss die Einwendungen schriftlich zu erklären. Dies ist innerhalb von zwei Wochen nahezu unmöglich, eine Frist von einem Monat ist ebenfalls eigentlich zu kurz. Nicht umsonst ist für die Wohnraummiete vorgesehen, dass dem Mieter für die Geltendmachung von Einwendungen ein Jahr Zeit hat.

Ob in der Gewerberaummiete die Vereinbarung kurzer Fristen als Allgemeine Geschäftsbedingungen generell möglich ist und wenn ja, wie kurz diese seien dürfen, ist derzeit noch umstritten. Bis der BGH diese Frage durch den BGH klärt, sollte man als Mieter sicherheitshalber die Fristen als wirksam ansehen.

Die Begründung des Oberlandesgerichts dazu, ob es sich im vorliegenden Fall um Allgemeine Geschäftsbedingung handelt oder nicht, ist recht kurz ausgefallen. Dass „sämtliche Regelungen“ eines Mietvertrages individuell ausgehandelt werden, ist sehr unwahrscheinlich. Wenn Teile des Mietvertrages von einem der beiden Steuerberater zur wiederholten Verwendung vorgesehen waren, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Die Entscheidung zeigt aber, dass letztlich ein Richter entscheidet, dem man Argumente vorgelegen muss.  Aus diesem Grund empfehle ich Mietern wie Vermietern dringend, dass sie die Verhandlungen, die zum Zustandekommen des Geschäftsraummietvertrages führen, sorgfältig dokumentieren. Sie können anhand der Dokumentation, – wenn notwendig – im Rechtsstreit darlegen, wie die einzelnen Vereinbarungen des Mietvertrages zustande gekommen sind.

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1. Weshalb ich als Fachanwalt für Mietrecht empfehle, einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss prüfen zu lassen, erkläre ich in meinem Beitrag: Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte.
2. Außerdem finden Sie unter dem folgenden Link einen Beitrag zu Betriebskostenabrechnung in der Gewerbemiete.
3. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.