Überspringen zu Hauptinhalt

Erstattung der Rechtsanwaltskosten bei unberechtigter Kündigung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 9/10

Mit Urteil vom 15. Dezember 2010 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage, wann ein Vermieter bei einer unberechtigten Kündigung die Rechtsanwaltskosten des Mieters zu erstatten hat, präzisiert.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien des Rechtsstreits sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2005 miteinander verbunden. Mit Schreiben vom 25.08.2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs aber ohne weitere Begründung. Die Kündigung war deshalb formell fehlerhaft. Die Mieter schalteten einen Rechtsanwalt ein, der die Kündigung zurückwies. Die Mieter verlangen von den Vermietern die Erstattung ihrer Kosten für die vorgerichtliche Tätigkeit ihres Rechtsanwalts in Höhe von 667,35 €.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof weist die Klage der Mieter ab.

Zwar muss der Vermieter die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwalts bei einer unberechtigten Kündigung regelmäßig tragen, wenn er schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts versagt. Erleidet der Mieter dann einen Schaden, wie beispielsweise die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts, haftet der Vermieter wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner.

In dem hier entschiedenen Fall besteht aber die Besonderheit, dass die Kündigung formell unwirksam war. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs verstößt der Vermieter dann nicht gegen seine vertraglichen Nebenpflichten, wenn er eine alleine formell unwirksame Kündigung ausspricht. Der Vermieter, der einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in einer Kündigung darlegt, soll dem Mieter die Besitzausübung über die Mietsache nicht vorwerfbar streitig machen.

Praxistipp
Als Mieter sollte die (sofortige) Zurückweisung einer Kündigung die absolute Ausnahme sein. Eine solche Zurückweisung ist häufig kontraproduktiv. Erklärt der Mieter, dass er der Kündigung widerspricht, muss der Vermieter befürchten, dass zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist der Mieter aus der Wohnung nicht ausgezogen sein wird. Er kann dann auf zukünftige Räumung klagen (§ 259 ZPO). Der Mieter verliert so ggf. Zeit, die er noch in der alten Wohnung hätte verbringen können. Aus diesem Grund sollte ein Widerspruch wegen Härte gem. § 574 BGB so spät wie möglich, aber innerhalb der Widerspruchsfrist erklärt werden. Wenn keine Erfolgsaussichten bestehen, sollte man sich als Mieter überlegen, ob überhaupt ein Widerspruch erklärt werden muss.

Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.

An den Anfang scrollen