Welche Rechte haben Mieter gegenüber dem Vermieter, wenn die Sommerhitze dazu führt, dass es dauerhaft zu heiß in der Wohnung ist? Ab wann liegt ein Mangel durch zu hohe Temperaturen in der Wohnung vor? Dieses Thema ist „nicht neu“, wird aber zunehmend wichtiger. Ein solcher Mangel begründet einen Anspruch auf Beseitigung und es tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein. Des Weiteren kommen ein Zurückbehaltungsrecht sowie ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Betracht.
1. Ausgangsfall
a) Sachverhalt
Bereits im Jahr 2004 hatte sich das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg Urteil 10.05.2006) mit einem solchen Fall zu beschäftigen und urteilte am 10.05.2006 schließlich:
„Herrschen […] in einer hochpreisigen qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle, so stellt dies einen Mangel dar.“
In dem gerade geschilderten Fall betrug die Temperatur tagsüber 30 °C und auch nachts lagen die Temperaturen noch über 25 °C. Dies trotz stundenlangen Lüftens, auch in den Nachtstunden, wenn die Außentemperaturen deutlich niedriger lagen.
Die Klägerin behielt daher Miete ein und verlangte im Wege der Widerklage die Anbringung eines wirksamen und adäquaten Wärmeschutzes.
b) Entscheidung des Gerichts
Das Gericht hatte der Widerklage stattgegeben und die Klage abgewiesen. Dies bedeutet, dass das Gericht einen Mangel der Mietsache festgestellt hat, sodass die Miete zu Recht einbehalten wurde und die Beklagten zu Recht die Anbringung eines Wärmeschutzes verlangten.
2. Weitere Entscheidungen
Des Weiteren haben sich auch andere Gerichte bereits mit dieser Thematik befasst. So erlaubte ein Berliner Gericht einem Mieter fristlos zu kündigen, da in seiner Dachgeschosswohnung Temperaturen bis zu 46 Grad Celsius herrschten (Entscheidung des Verfassungsgerichts des Landes Berlin, Beschluss vom 20.03.2007, 40/06). Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen dabei bis zu 19 °C. Wachskerzen schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich des Mieters erlitt einen Hitzschlag.
Aber nicht alle Gerichte folgen dieser Rechtsansicht. So hat das Amtsgericht Leipzig (Az: 164 C 6049/04) entschieden, dass sich Räume im Sommer eben stark aufheizen und jedenfalls im Dachgeschoss Temperaturen bis 30 °C hinzunehmen sind. Wobei sich aber aus meiner Sicht die Frage stellt, ob diese Rechtsprechung angesichts der zunehmend dauerhaft auftretenden Temperaturen so aufrecht erhalten werden kann. Aus meiner Sicht nicht. Denn:
3. Rechtliche Einschätzung
Wurden früher „mal“ 30 °C erreicht, so treten diese Temperaturen jetzt über einen längeren Zeitraum auf, sodass die Wohnungen gar nicht mehr abkühlen. Der Körper wird zunehmend und vor allem dauerhaft belastet, der eigentliche Wohnzweck (Ruhe, Erholung, Rückzugsort usw.) wird nicht mehr erreicht. Nachts findet man kaum mehr wirklich erholsamen Schlaf, wacht schon gereizt und „gerädert“ auf und auch tagsüber ist der Zustand physisch, vor allem auch für das Herz-Kreislaufsystem, sehr belastend.
Es gibt zwar keine feste Regelung, ab welcher Temperatur die Wohlbefindlichkeitsgrenze überschritten ist. Nach meiner Ansicht können wir uns dabei an der Begrenzung der Raumtemperatur in Arbeitsräumen orientieren. Diese darf laut Landgericht Bielefeld (Az. 3 O 411/01) nicht höher als 26 °C sein. Dieser Wert kann auf Wohnungen übertragen werden. Liegen daher die Temperaturen in der Wohnung dauerhaft über 26 °C, so liegt nach meiner Einschätzung ein Mangel der Mietsache vor.
4. Praxistipps
a) Dokumentation
Wichtig ist dabei die Dokumentation, ebenso wie bei dem Ausfall der Heizung im Winter. Bitte dokumentieren Sie dabei möglichst genau, welche Temperaturen wann in welchen Räumen herrschen. Idealerweise ziehen Sie noch einen Zeugen hinzu, der dies bestätigt. Gerne berate ich Sie dazu, wie man dies beweissicher und gerichtsfest dokumentiert.
b) Vorgehensweise
Sie sollten zunächst versuchen, auf den Vermieter zuzugehen und gemeinsam zu überlegen und festzulegen, welche Wärmeschutzmaßnahmen getroffen werden können. Oft möchte der Vermieter nicht, dass der Mieter z.B. ein mobiles Klimagerät installiert, denn die hohe Feuchtigkeitsentwicklung kann bei nicht sachgemäßer Handhabung schnell zu einer Schimmelbildung führen. Insofern ist es nicht verkehrt, gemeinsam eine tragfähige Lösung zu suchen. Denn weder darf der Mieter eigenmächtig z.B. Markisen anbringen (Eingriff in die Bausubstanz) noch sollte der Vermieter einseitig Maßnahmen treffen und einseitig die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöhen. Es sollte daher das Gespräch gesucht werden und gemeinsam festgelegt werden, welche Maßnahmen zu treffen sind und dies gegebenenfalls mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung verbunden werden.
Gerne berate ich Sie weiter zu diesem Thema und vertrete Sie auch gegenüber dem Vermieter.
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Weitere Informationen zu den Darlegungsanforderungen bei sommerlicher Aufheizung der Mieträume finden Sie hier.
