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Es ist zu heiß in der Wohnung? Diese Rechte haben Sie als Mieter!

  • RA Kuo
  • Mietrecht - Wohnraum, Unkategorisiert
Beitrag

In den Zeiten steigender Temperaturen berate ich immer öfter Mieter zu der Fragen, welche Rechte sie gegenüber dem Vermieter haben, wenn die Sommerhitze dazu führt, dass es dauerhaft (zu?) heiß in der Wohnung ist. Das Thema ist dabei „nicht neu“, wird aber zunehmend wichtiger. Dabei stellt sich im Kern die Frage, ab wann ein Mangel der Mietsache vorliegt. Denn ein solcher begründet einen Anspruch auf Beseitigung und es tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein. Desweiteren kommen ein Zurückbehaltungsrecht sowie ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Betracht.

1. Ausgangsfall

a) Sachverhalt


Bereits im Jahr 2004 hatte sich das Amtsgericht Hamburg (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=AG%20Hamburg&Datum=10.05.2006&Aktenzeichen=46%20C%20108/04) mit einem solchen Fall zu beschäftigen und urteilte am 10.05.2006 schließlich:

„Herrschen […] in einer hochpreisigen qualitativ gut ausgestatten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle, so stellt dies einen Mangel da.“

In dem gerade geschilderten Fall betrug die Temperatur tagsüber 30 C, und auch nachts lagen die Temperaturen noch über 25 C. Dies trotz stundenlangen Lüftens, auch in den Nachstunden, wenn die Außentemperaturen deutlich niedriger lagen.

Die Klägerin behielt daher Miete ein und verlangte im Wege der Wiederklage die Anbringung eines wirksamen und adäquaten Wärmeschutzes

b) Entscheidung des Gerichts

Das Gericht hatte der Widerklage statt gegeben und die Klage abgewiesen. Die bedeutet, dass das Gericht einen Mangel der Mietsache festgestellt hat, sodass die Miete zurecht einbehalten wurde und die Beklagten zurecht die Anbringung eines Wärmeschutzes verlangten.

2. Weitere Entscheidungen

Des Weiteren haben sich auch andere Gerichte bereits mit dieser Thematik befasst. So erlaubte ein Berliner Gericht (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=VerfGH%20Berlin&Datum=20.03.2007&Aktenzeichen=VerfGH%2040/06)einem Mieter  fristlos zu kündigen, da in seiner Dachgeschosswohnung Temperaturen bis zu 46 Grad Celsius herrschten (Entscheidung des Verfassungsgerichts des Landes Berlin, Beschluss vom 20.03.2007, 40/06). Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen dabei bis zu 19 Grad Celsius. Wachskerzen schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich des Mieters erlitt einen Hitzschlag.

Aber nicht alle Gerichte folgen dieser Rechtsansicht.  So hat das Amtsgericht Leipzig (AZ: 164 C 6049/04) entschieden, dass sich Räume im Sommer eben stark aufheizen und jedenfalls im Dachgeschoss Temperaturen bis 30 C hinzunehmen sind. Wobei sich aber aus meiner Sicht die Frage stellt, ob diese Rechtsprechung angesichts der zunehmend dauerhaft auftretenden Temperaturen so aufrecht erhalten werden kann. Aus meiner Sicht nicht. Denn:

3. Rechtliche Einschätzung

Wurden früher „mal“ dreissig Grad erreicht, so treten diese Temperaturen jetzt über einen längeren Zeitraum auf, so dass die Wohnungen gar nicht mehr abkühlen. Der Körper wird zunehmend und vor allem dauerhaft belastet, der eigentliche Wohnzweck (Ruhe, Erholung, Rückzugsort usw.) wird nicht mehr erreicht. Nachts findet man kaum mehr wirklich erholsamem Schlaf, wacht schon gereizt und „gerädert“ auf und auch tagsüber ist der Zustand phyisch, vor allem auch für das Herz-Kreislaufsystem, sehr belastend.

Es gibt zwar keine feste Regelung, aber welcher Temperatur die Wohlbefindlichkeitsgrenze überschritten ist. Nach meiner Ansicht können wir uns dabei an der Begrenzung der Raumtemperatur in Arbeitsräumen orientieren. Diese darf laut Landgericht Bielefeld (Az. 3 O 411/01) nicht höher als 26°C sein. Dieser Wert kann auf Wohnungen übertragen werden. Liegen daher die Temperaturen in der Wohnung dauerhaft über 26 Grad Celsius, so liegt nach meiner Einschätzung ein Mangel der Mietsache vor.

4. Praxistipps

a) Dokumentation

Wichtig ist dabei die Dokumentation, ebenso wie bei dem Ausfall der Heizung im Winter. Bitte dokumentieren Sie dabei möglichst genau, welche Temperaturen wann in welchen Räumen herrschen. Idealweise ziehen Sie noch einen Zeugen hinzu, der dies bestätigt. Gerne berate ich Sie dazu, wie man dies beweissicher und gerichtsfest dokumentiert.

b) Vorgehensweise


Sie sollten zunächst versuchen, auf den Vermieter zuzugehen und gemeinsam zu überlegen und festzulegen, welche Wärmeschutzmaßnahmen  getroffen werden können. Oft möchte der Vermieter nicht, dass der Mieter z.B. ein mobiles Klimagerät installiert, die hohe Feuchtigkeitsentwicklung kann bei nicht sachgemäßer Handhabung schnell zu einer Schimmelbildung führen. Insofern ist es nicht verkehrt, gemeinsam eine tragfähige Lösung zu suchen. Denn weder darf der Mieter eigenmächtig z.B. Markisen anbringen (Eingriff in die Bausubstanz) noch sollte der Vermieter einseitig Maßnahmen treffen und einseitig die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöhen. Es sollte daher das Gespräch gesucht werden und gemeinsam festgelegt werden, welche Maßnahmen zu treffen sind und dies gegeben falls mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung verbunden werden.

Gerne berate ich Sie weiter zu diesem Thema und vertrete Sie auch gegenüber dem Vermieter.

 

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