Finanzielle Härte der Modernisierungsmieterhöhung
Mit der Frage, wann eine Modernisierungsmieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte darstellt, hat sich das Amtsgericht Mitte in einem Urteil vom 06.08.2013 beschäftigt. Die Entscheidung ist zwar noch zum alten Recht daher dem Recht vor der Mietrechtsreform im Jahr 2013 ergangen. Die finanzielle Härte ist in Zukunft aber noch bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen. Daher bleibt die Entscheidung weiterhin interessant.
Änderung der Rechtslage durch Mietrechtsreform
Früher wurde die Frage der finanziellen Härte bereits geprüft, um festzustellen, ob der Vermieter überhaupt zur Modernisierung berechtigt ist (§ 554 Abs. 2 BGB a.F.). Mit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2013 kam es zu einer wesentlichen Änderung. Seitdem kann die fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters nicht mehr der Modernisierungsmaßnahme an sich entgegengehalten werden. Vielmehr ist dies bei der Mieterhöhung im Anschluss an die Modernisierungsmaßnahme zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Wichtig ist aber, dass der Mieter die Härtegründe dem Vermieter bereits bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilt (§ 555d Abs. 3 S. 1 BGB).
Die Entscheidung – Wann ist eine finanzielle Härte der Modernisierungsmieterhöhung gegeben?
In seiner Entscheidung erklärt das Amtsgericht Mitte, wann nach seiner Ansicht eine finanzielle Härte vorliegt. Demnach soll das Vorliegen eines Härtefalls nicht anhand von festen prozentuell zu bemessenen Grenzen, eines Anteils der monatlichen Miete am monatlichen Einkommen festzustellen sein. Vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters ausschlaggebend. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das ihm ermöglicht, seinen Lebenszuschnitt fortzuführen. Das bedeutet, dass Mietern mit besserem Einkommen eine höhere Miete zugemutet werden kann als solchen mit geringem Einkommen.
Zum Beispiel: verbleibt einem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen von 3.000,00 EUR hat er nach einer Modernisierungsmieterhöhung von 300,00 EUR ein Resteinkommen von 2.700,00 EUR. Mit diesem Einkommen wird er seinen bisherigen Lebensstil wohl unproblematisch fortführen können. Dagegen müsste ein Mieter mit einem zunächst verbleibenden Einkommen von 1.000,00 EUR seinen Lebenszuschnitt bei einer Mieterhöhung von 300,00 EUR schon erheblich verändern. Daher verläuft die Härtefallgrenze bei Mietern mit geringem Einkommen nicht erst dort, wenn der Mieter nach der Mieterhöhung am Existenzminimum leben würde.
Im Einzelfall kann die Berufung des Mieters auf eine finanzielle Härte aber ausgeschlossen sein. Beispielsweise besteht die Möglichkeit, dass der Mieter die Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse selber zu vertreten hat. Eine andere Möglichkeit ist, dass der Mieter sich gemessen an seinem sozialen Verhältnissen eine viel zu große Wohnung leistet. Auch Verpflichtungen des Mieters aus einem Konsumentenkredit sind wohl bei der Berechnung des verbleibenden Einkommens des Mieters nicht zu berücksichtigen.
Praxistipp – Finanzielle Lage präzise darlegen
Für Mieter, die sich angesichts einer Modernisierungsmieterhöhung auf einen finanziellen Härtefall berufen möchten, ist es daher wichtig, bereits in dem ersten Schreiben ihre finanzielle Lage (Einkommen, Kinder etc.) genau zu beschreiben. Dies ist Voraussetzung, um sich später tatsächlich auf einen Härtefall berufen zu können.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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