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Flächenabweichung – 10% Abweichung sind auch im Gewerb ein Mangel

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Bundesgerichtshof // XII ZR 254/01

Mit Urteil vom 04.05.2005 hat der Bundesgerichtshof der Klage eines Mieters von Gewerberäumen stattgegeben, der Schadensersatz wegen erheblicher Unterschreitung der Mietfläche für einen Laden geltend gemacht hat.

Der Ausgangsstreit
Die Mietparteien hatten vereinbart, dass der Vermieter die Ladenräume noch umbauen soll. In dem Mietvertrag war geregelt, dass die Verkaufsfläche ca. 100 m² beträgt. Die Nebenflächen im 1. Obergeschoss wurden mit ca. 20 m² vereinbart. Tatsächlich war dann die Fläche des Verkaufsraums ca. 10% geringer und die der Nebenräume um ca. 50%. Die Mieterin kündigte nach Fristsetzung den Mietvertrag fristlos. Sie forderte von dem Vermieter unter anderem Schadensersatz wegen entgangenem Gewinn, Maklerkosten und der Kosten des Einbaus einer Türanlage.
Der Vermieter verlangte widerklagend Miete von der Mieterin.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat der Mieterin Recht gegeben. Bereits mit Urteil vom 24.05.2014 hatte der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass bei einer mehr als zehnprozentigen Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Mietfläche regelmäßig ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt. Dieser Rechtsprechung hat sich nunmehr der für den Gewerberaum zuständige 12. Zivilsenat angeschlossen.

In seinem Urteil erklärt der 12. Senat, dass eine vertraglich vereinbarte Mietfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Abweichungen von der tatsächlichen Mietfläche sind dann ein Mangel der Mietsache. Aus diesem Mangel kann der Mieter aber nur dann Rechte herleiten, wenn er nicht nur unerheblich ist. Das Landgericht, das die Klage des Mieters abgewiesen hat, hatte noch erklärt, dass der Mieter zur Darlegung der Erheblichkeit des Mangels eine Beeinträchtigung seines Geschäftsbetriebes nachweisen muss. Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Bei einer mehr als zehnprozentigen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche besteht eine tatsächliche Vermutung für die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Der Mieter müsse diese nicht noch gesondert nachweisen. Der Bundesgerichtshof begründet diese Ansicht damit, dass im Gewerberaum wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle spielen. Zur Wahrung seiner Konkurrenzfähigkeit würde der Gewerberaummieter besondere Aufmerksamkeit darauf legen, dass die von ihm geleistete Miete ortsüblich ist. Da sich die Miethöhe im Gewerberaum regelmäßig nach der Betriebsfläche richtet, käme einer erheblichen, mehr alszehnprozentigen Abweichung deshalb eine wesentliche Bedeutung zu.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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