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Flächenabweichung – Anrechnung von Balkonen und Terrassen in Mietverträgen vor 2004

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 86/08

Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Mietfläche nur dann erheblich, wenn der Unterschied mehr als 10 % der vereinbarten Fläche beträgt. In einer Entscheidung aus dem Jahr 2009 wurde durch den BGH über die Frage entschieden, wie in den vor dem Jahr 2004 abgeschlossenen Mietverträgen im Regelfall Terrassen und Balkone bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Mit Urteil vom 22.04.2009 hat der Bundesgerichtshof zunächst seine Rechtsprechung zur Berechnung der Wohnfläche bestätigt und darüber hinaus entschieden, dass der Vermieter bei der Berechnung der Fläche von Balkonen, Terrassen und ähnlichem den vollen Ermessensspielraum des § 44 Abs. 2 II BV ausnutzen kann.

Der Ausgangsstreit
In dem Mietvertrag der Parteien war die Größe der Wohnung mit „ca. 120 m²“ angegeben. Die Parteien waren sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Streit bestand allein über die Frage, wie die beiden 25,2 m² und 20,2 m² großen Terrassen auf die Wohnfläche anzurechnen sind. Die Mieter waren der Ansicht, dass eine Anrechnung allein von einem Viertel der Flächen der Terrassen vorzunehmen ist. Die Vermieter wollten die Hälfte der Terrassenflächen anrechnen. Bei Anrechnung der hälftigenTerrassenflächen unterschreitet die Abweichung der Wohnfläche die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs notwendigen mehr als 10%.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof gibt den Vermietern Recht.

In seinem Urteil wiederholt der Bundesgerichtshof zunächst seine Rechtsprechung, wie sich die Berechnung der Wohnfläche bestimmt. ImWohnraummietrecht selber ist der Begriff der Wohnfläche und deren Berechnung nicht geregelt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH soll zunächst einmal eine Vereinbarung der Parteien über die Berechnungsweise gelten. Haben die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, richtet sich die Berechnung der Wohnfläche nach der ortsüblichen oder nach der Art der Wohnung naheliegenden Berechnung. Ist auch hierzu keine Feststellung zu treffen, erfolgt die Berechnung nach den im preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen (bis 31.12.2003 §§ 42 – 44 der II. BV, ab dem 01.01.2004 nach der Wohnflächenverordnung – WoFlV).

Sowohl die II. BV als auch die WoFlV räumen dem Bauherrn einen Bemessungsspielraum ein, ob er Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen (hierunter fallen zum Teil Terrassen) mit 0 bis 50 % ihrer Fläche anrechnet. Bisher noch nicht geklärt war, ob ein Vermieter diesen für den preisgebundenen Wohnraum vorgesehenen Toleranzspielraum voll ausschöpfen darf oder abe reine Begründung benötigt, wenn er den Maximalwert von 50% ansetzen möchte. Nach einer verbreiteten Ansicht, soll der Vermieter, wenn er eine andere Entscheidung nicht begründen kann, an den Mittelwert gebunden sein. Er dürfte dann höchstens 25% der Fläche von Balkonen und Terrassen als Wohnfläche anrechnen.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs sind keine Gründe ersichtlich, weshalb der Vermieter in seinem Ermessensspielraums eingeschränkt sein soll. Deshalb konnte der Vermieter bei Mietverträgen, die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen worden sind, die Flächen von Balkonen, Terrassen und ähnlichem also mit 50 % ihrer Fläche bei der Berechnung der Wohnfläche einbringen. Ob dies auch für Mietverträge gilt, die danach abgeschlossen wurden, ist bisher nicht entschieden. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist hier eine Anrechnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte möglich.

Update
Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/18) werden gem. § 4 Nr. 4 WoFlV – zumindest in Berlin – Balkone, Terrassen, Wintergärten und Loggien im Regelfall nur mit 25% ihrer Fläche bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt. Dies gilt, soweit die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, für ab dem Jahr 2004 abgeschlossene Mietverträge.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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