Auslegung von Begriffen nach der DIN 277

Bei der Berechnung der Flächen von Gewerberäumen wird häufig auf die DIN 277 zurückgegriffen. Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf vom 19.11.2013 müssen die Begriffe der DIN-Norm nicht immer eins zu eins verwendet werden, um eine Berechnung nach der Norm zu rechtfertigen. Vielmehr kann eine Auslegung von Begriffen nach der DIN 277 erfolgen, so das OLG.

Die Entscheidung – Auslegung von Begriffen kann nach der DIN 377 erfolgen

Mit Beschluss vom 19.11.2013 hat das OLG Düsseldorf angekündigt, die Berufung eines Mieters zurückweisen zu wollen. Der Mieter hat von dem Vermieter zuviel bezahlte Miete wegen zu geringer Mietfläche zurückverlangt.

In dem Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass die Berechnung der Mietfläche nach der DIN 277 erfolgt. Nach dem Vertrag sollten neben der Ladenfläche auch „innenliegende Technikflächen und anteilige Gemeinschaftsflächen“ mit in die Kalkulation der Mietfläche einfließen. Die DIN 277 bestimmt, dass neben der „Bruttogrundfläche“ auch „technische Funktionsflächen“ und die „Verkehrsflächen“ bei der Berechnung der Mietfläche berücksichtigt werden können. Der Mieter war der Ansicht, dass die Parteien die Einbeziehung dieser Flächen schon nicht vereinbart haben. Weiter wendete er ein, dass die Regelung unklar und deshalb nach § 305c Abs. 2 BGB unwirksam sei. Die Regelung sei nicht hinreichend bestimmt.

Die Klage des Vermieters auf Zahlung rückständigen Mietzinses war vor dem Landgericht erfolgreich. Das OLG Düsseldorf kündigt nunmehr an, die Berufung bereits durch Beschluss zurückweisen zu wollen. Nach Ansicht des OLG sollen die Vereinbarungen der Parteien spätestens durch Auslegung erkennen lassen, wie die Fläche des Mietobjekts zu berechnen ist. Die durch den Vermieter gewählten Begriffe seien noch so hinreichend klar, dass jedenfalls nach den Ausführungen eines Sachverständigen erkennbar sei, dass die ähnlichen Begriffe der DIN 277 gemeint sind. Eine Auslegung von Begriffen nach der DIN 277 sei möglich, so das OLG.

Praxistipp – Im Mietvertrag regeln, welche Mietflächen zu berechnen sind

In Gewerberaummietverträgen sollten die Parteien immer regeln, wie die Mietflächen zu berechnen sind. Hierfür reicht regelmäßig ein Bezug auf die DIN 277 aus. Das im BGB geregelte Mietrecht sieht keine verbindliche Regelung zur Berechnungsweise von Mietflächen vor.

Außerdem sollten Vermieter darauf achten, dass, wenn neben der eigentlichen Ladenfläche weitere Flächen in die Berechnung mit einfließen sollen, die Begriffe zur Bezeichnung dieser Flächen sich an der DIN 277 orientieren. Sie vermeiden so, dass Richter darüber entscheiden, ob die Begriffe noch hinreichend deutlich sind.

Gibt es „besondere“ Flächen in den Gewerberäumen (z. B. solche mit besonders niedriger Raumhöhe), sollten die Parteien auch zu der Höhe der Anrechnung auf die Nutzfläche eine ausdrückliche Regelung abschließen.

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1. Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.