Flächenabweichung – im Gewerbe freie Wahl der Berechnung durch den Vermieter

Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf beschäftigt sich mit der Frage, nach welcher Berechnungsmethode in der Gewerberaumemiete die tatsächliche Mietfläche berechnet wird.

Mit Beschluss vom 17.11.2011 wurde durch das OLG Düsseldorf die Berufung einer Mieterin einer Lagerhalle zurückgewiesen, die zur Leistung geminderter Miete verurteilt worden war.

Der Vermieter forderte geminderte Miete nach. Die Mieterin berief sich auf eine erhebliche Flächenabweichung der Mietsache. Die vermietete Fläche war in dem Mietvertrag mit ca. 400 m² angegeben. In dem Mietvertrag war zur Berechnungsmethode zwischen den Parteien keine Vereinbarung getroffen worden. Insbesondere war streitig, ob Flächen mit einer Raumhöhe von unter 1,5 m als Mietfläche voll angerechnet werden dürfen. Das OLG Düsseldorf bestätigte das erstinstanzliche Urteil, mit dem die Mieterin voll zur Zahlung verurteilt worden war.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorfs darf in der Gewerberaummiete ein Vermieter, soweit sich die Parteien auf keine Berechnungsmethode verständigt haben, dem Mieter die Mietfläche durch eine zulässige mögliche Berechnung nachweisen. Letztlich steht es dem Vermieter damit frei, nachträglich die für ihn günstigste Berechnungsmethode zu wählen.

Eine zulässige mögliche – und in der Gewerberaummiete von den Parteien auch häufig vereinbarte – Berechnungsmethode ist die DIN 277. Dies war im hier zu entscheidenden Fall von Bedeutung, da die DIN 277 zwar verlangt, dass die Fläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Raumhöhe von über 1,5 m bzw. unter 1,5 m getrennt ermittelt werden. Die Flächen dieser Räume werden also getrennt ausgewiesen. Die DIN 277 gibt aber nicht vor, mit welcher Quote Räume mit einer Raumhöhe von unter 1,5 m angerechnet werden. Daraus schließt das OLG, dass nach der DIN 277 eine volle Anrechnung auch solcher niedriger Räume zulässig ist. Dann war die Flächenangabe in dem abgeschlossenen Mietvertrag hinreichend korrekt.

Gerade wenn angemietete Gewerberäume besondere Flächen aufweisen, wie beispielsweise einen erheblichen Anteil von Raumteilen , mit einer besonders niedrigen Raumhöhe, sollten die Parteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages neben der Wahl der Berechnungsmethode regeln, wie diese konkret angerechnet werden sollen. Solche Räume sind für den Mieter offensichtlich nicht gleichwertig wie Räume mit normalen Raumhöhen nutzbar. Die DIN-Vorschrift ist an dieser Stelle also nicht wirklich interessensgerecht, sie ist schließlich nicht für das Mietrecht geschaffen worden. Stellt sich dann nachträglich heraus, dass der Vermieter diese Räume vollständig als Mietfläche angerechnet hat, mag dies juristisch durchsetzbar sein. Es wird aber mit Sicherheit zu einer erheblichen Belastung des Mietverhältnisses führen.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

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