Flächenabweichung im Gewerbe, geringere Minderung für Nebenflächen

In einem Urteil aus dem Jahr 2012 geht der Bundesgerichtshof auf die Frage ein, wie im Gewerberaummietverhältnis Flächenabweichungen von Nebenflächen (hier eines Kellers) zu bewerten sind.

Mit Urteil vom 18.07.2012 hat der Bundesgerichtshof, in einer Gewerberaummietsache, seine Rechtsprechung zu den Rechten des Mieters bei Flächenabweichungen der Mietsache weiter konkretisiert.

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für einen Imbiss miteinander verbunden. In dem Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Laden ca. 87 m² und der darunter liegende Keller ca. 110 m² groß seien sollen. Weiter heißt es dann noch, dass die vermiete Fläche als mit ca. 197 m² vereinbart wird. Tatsächlich betrug die Fläche des Ladens 87,68 m², die des Kellers aber nur 53,93 m².

Nachdem das Kammergericht die von dem Vermieter zurückzuzahlende Miete noch nach einer Minderung von 29% berechnet hat (die Kellerräume wurden daher als gleichberechtigte Mieträume gewertet), wurde nunmehr das Urteil des Kammergerichts durch den Bundesgerichtshof teilweise aufgehoben. In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof zunächst einmal fest, dass eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche von der tatsächlich überlassenen Fläche einen Mangel der Mietsache darstellt. Unabhängig von einer weiteren Darlegung durch den Mieter beeinträchtigt bereits die Flächendifferenz die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Abweichung in dem vorliegenden Fall sei gravierend, deshalb kommt es nicht darauf an, dass die Abweichung allein die Nebenräume betrifft.

Die Tatsache, dass die Flächenabweichung dem vermieteten Keller eindeutig zugeordnet werden kann, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs allerdings bei der Höhe einer angemessenen Minderung zu berücksichtigen. Diese ist nicht nach der prozentualen Abweichung von der Gesamtfläche zu berechnen. Die Minderung soll das im Schuldrecht herrschende Prinzip der Äquivalenz wiederherstellen, weil der tatsächliche Zustand nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Bei der Berechnung einer angemessenen Minderung ist zu berücksichtigen, dass der Nutzwert von Kellerräumen regelmäßig geringer ist.

Im Gegensatz zur Wohnraummiete, in der die Fläche von Mietgegenständen im Zweifelsfall nach den Berechnungsmethoden im preisgebundenen Wohnraum berechnet wird, besteht keine solche Ausweichvorschrift für den Gewerberaum. Im Wohnraum wird der geringere Nutzwert von Nebenflächen dadurch berücksichtigt, dass diese bei der Berechnung der Wohnfläche entweder nur zum Teil (Balkone,Terrassen etc.) oder überhaupt nicht angesetzt werden, wenn denn die Parteien nichts anderes vereinbaren.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

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