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Flächenabweichung im Mieterhöhungsverfahren

  • RA Kuo
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VII ZR 255/17

Die Wohnfläche spielt im Mietrecht erstaunlicherweise eine immer noch untergeordnete Rolle.  Dies, obwohl der Bundesgerichtshof hier nun schon seit längerer Zeit die sogenannte 10% Grenze gekippt hat. Daraus können sich für den Mieter positive Auswirkungen hinsichtlich folgender Faktoren ergeben: die Höhe der Miete, auf die Höhe der Betriebskosten und deren Vorauszahlung; sowie auch auf die Kaution. Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner als die im Mietvertrag angegebene. Ich darf hierzu auf die Aufsätze des Kollegen Daryai verweisen, der zur Wohnflächenabweichung ja schon umfassend etwas geschrieben hat („Auch kleinere Flächenabweichungen sind bei Mieterhöhungen zu beachten“ und „Flächenabweichung – Rechte und Ansprüche des Mieters“).

Aber auch im Mieterhöhungsrecht stellt sich regelmäßig die Frage, wie verhält es sich denn, wenn der Vermieter eine bestimmte Größe behauptet und der Mieter dagegen einwendet, die Wohnung sei tatsächlich kleiner. Wer trägt denn hier die Darlegungs- und Beweislast und muss das Gericht sogar von Amts wegen tätig werden?

Der BGH hat sich jetzt in einem Urteil vom 27.02.2019 zu dem AZ: VIII ZR 255/17 zu diesem Thema umfassend geäußert.

Der Ausgangsstreit

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Mainz. Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung und zwar wurde vorgetragen, die Wohnung sei 92,54 m2 groß. Die Beklagte hingegen trug vor, die Wohnung sei nur 80,67 m2 groß.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichthof hat nunmehr folgendes entschieden. Das Berufungsgericht habe zurecht die Klägerin für die tatsächliche Wohnungsgröße als Beweisbelastet angesehen. Denn nachdem die Beklagte die behauptete Wohnungsgröße unter Vorlage von Messergebnissen der einzelnen Räume und der sich daraus ergebende Grundfläche von 80,674 m2 substantiiert gestritten hat, hätte es der Klägerin oblägen, Beweis für die Richtigkeit der von ihr behaupteten Größe der Wohnung anzutreten.

Abgesehen davon, dies ist auch sehr interessant, steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es gemäß § 144 Abs. 1 S. 1 ZPO ein Sachverständigengutachten ohne Antrag der Beweispflicht von Amts wegen einholt, auch wenn dies die Parteien nicht grundsätzlich von ihrer Darlegungsbeweislast befreit.

Es sei daher nicht ermessensfehlerhaft, wenn das erkennende Gericht trotz entsprechenden Hinweises auf den Beweisantritt und Beweisantritt, kein Sachverständigengutachten einholt.

Praxistipp

Insofern sollte insbesondere vor Einleitung eines entsprechenden Mieterhöhungsverfahrens vor Gericht sachkundige Hilfe eingeholt werden, ob denn die bisher behaupteten Tatsachen auch entsprechend bewiesen werden können. Des Weiteren ist dies als allgemein rechtlicher Hinweis, immer auch zu überlegen, ob man mit dem Mieter beziehungsweise dem Vermieter hier nicht eine gütliche Einigung erzielen kann. Meist geht es ja um eine Größenordnung zwischen 20-100 EUR im Monat. Dies ist sicherlich auf das Jahr und das Mietverhältnis gesehen viel Geld, dennoch ist es meistens sachdienlich, sich hier auf einen Teilbetrag zu einigen. Man befindet sich hier ja in einem laufenden Mietverhältnis und ich habe es schon des Öfteren erlebt, dass die Streitigkeit um einen letztlich im Verhältnis zu dem dann entstandenen Ärger geringen Betrages nur zu einer Eskalation des Mietverhältnisses führt. Der Mieter fängt auf einmal an, zahlreiche Mängel in seiner Wohnung zu entdecken, der Vermieter schaut dann doch nochmal genau hin, ob der Besuch nicht doch ein Mitbewohner ist oder wie es mit der Tierhaltung aussieht etc. Auch über die Betriebskostenabrechnung kann man dann jedes Jahr streiten, ich will hier nicht den Teufel an die Wand malen, aber gerade in einem laufenden Mietverhältnis ist es oft sinnvoll die Ansprüche möglicherweise etwas zu reduzieren und dafür dann ein ruhiges und laufendes Mietverhältnis zu haben. Ein Mieter, der pünktlich und vollständig seine Miete zahlt und sich auch ansonsten ordnungsgemäß verhält ist, auch sehr viel wert. Dies merkt man oft aber erst, wenn dies dann nicht mehr der Fall ist.

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Hier finden Sie mehr zu dieser Entscheidung.

 

 

 

 

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Simon Guang-Ming Kuo - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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