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Flächenabweichung auch wenn Fläche als circa vereinbart

  • RA Daryai
  • Gewerberaummietrecht Urteile, Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 144/09

Mit Urteil vom 10.03.2010 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Flächenabweichungen im Mietverhältnis bestätigt und konkretisiert. Demnach liegt eine Flächenabweichung auch dann vor, wenn die Fläche als circa 100 m² vereinbart ist. Voraussetzung ist, dass eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche vorliegt.

Der Ausgangsstreit – Fläche im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben

Die Parteien hatten mit Folgemietvertrag vom 22.08.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es u.a.: „Wohnfläche ca. 100 m²“.

Die Mieter ließen später die Wohnfläche nachmessen. Diese betrug, dann durch einen Gutachter im erstinstanzlichen Verfahren festgestellt, insgesamt 83,19 m². Mit ihrer Klage verlangten die Mieter von dem Vermieter die Rückzahlung überbezahlter Miete seit 2002 in Höhe von insgesamt 6.001,92 €.

Flächenabweichung auch wenn Fläche als circa vereinbart

Die Entscheidung – Flächenabweichung auch wenn Fläche als circa vereinbart

Der Bundesgerichtshof gibt den Mietern Recht. Auch wenn die Fläche als circa 100 m² vereinbart ist, ändere nichts daran, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche ein Mangel der Mietsache vorliegt.

In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass, auch wenn die Wohnfläche als „ca.“-Angabe vereinbart wird, eine mehr als zehnprozentige Abweichung zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigten Sachmangel darstellt. Die Erheblichkeitsgrenze von mehr als 10% gilt unabhängig von dieser „ca.“-Angabe.

Das Berufungsgericht hatte noch die Ansicht vertreten, dass aufgrund der Vereinbarung als „ca.“-Wohnfläche die Minderung nicht der prozentualen Abweichung von der tatsächlichen Fläche entspricht. Im Normalfall folgt bei einer Flächenabweichung die Höhe der Minderung der Höhe der Abweichung (also: die Wohnfläche ist 15% kleiner als im Vertrag vereinbart bei einer Miete von 1.000,00 €, die geminderte Miete beträgt 850,00 €). Das Landgericht wollte die „ca.“-Angabe noch dadurch berücksichtigen, indem von der Minderung 5% abgezogen wird. Diese Ansicht hat der Bundesgerichtshof verworfen. Die geringere tatsächliche Fläche schlägt in voller Höhe auf die geschuldete Miete durch.

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  1. Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters
  2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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