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Flächenabweichung – kein Unterschied wenn ca.“-Fläche vereinbart“

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 144/09

Mit Urteil vom 10.03.2010 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Flächenabweichungen im Mietverhältnis bestätigt und konkretisiert. Auch die Angabe „Wohnfläche ca. 100 m²“ führt bei einer mehr als zehnprozentigen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten zu einem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von überbezahlter Miete.

Die Parteien hatten mit Folgemietvertrag vom 22.08.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es u.a.: „Wohnfläche ca. 100 m²“. Die Mieter ließen die Wohnfläche nachmessen. Diese betrug, durch einen Gutachter im erstinstanzlichen Verfahren festgestellt, 83,19 m². Die Mieter verlangten von dem Vermieter die Rückzahlung überbezahlter Miete seit 2002 in Höhe von insgesamt 6.001,92 €.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass, auch wenn die Wohnfläche als „ca.“-Angabe vereinbart wird, eine mehr als zehnprozentige Abweichung zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigten Sachmangel darstellt. Die Erheblichkeitsgrenze von mehr als 10% gilt unabhängig von dieser „ca.“-Angabe.

Durch das Berufungsgericht war noch die Ansicht vertreten worden, dass aufgrund der Vereinbarung als „ca.“-Wohnfläche die Minderung nicht der prozentualen Abweichung von der tatsächlichen Fläche entspricht. Im Normalfall folgt bei einer Flächenabweichung die Höhe der Minderung der Höhe der Abweichung (also: die Wohnfläche ist 15% kleiner als im Vertrag vereinbart bei einer Miete von 1.000,00 €, die geminderte Miete beträgt 850,00 €). Das Landgericht wollte die „ca.“-Angabe noch dadurch berücksichtigen, indem von der Minderung 5% abgezogen wird. Diese Ansicht wurde aber durch den Bundesgerichtshof verworfen. Die geringere tatsächliche Fläche schlägt in voller Höhe auf die geschuldete Miete durch.

Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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