Flächenabweichung auch wenn Fläche als circa vereinbart
Mit Urteil vom 10.03.2010 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Flächenabweichungen im Mietverhältnis bestätigt und konkretisiert. Demnach liegt eine Flächenabweichung auch dann vor, wenn die Fläche als circa 100 m² vereinbart ist. Voraussetzung ist, dass eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche vorliegt.
Der Ausgangsstreit – Fläche im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben
Die Parteien hatten mit Folgemietvertrag vom 22.08.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es u.a.: „Wohnfläche ca. 100 m²“.
Die Mieter ließen später die Wohnfläche nachmessen. Diese betrug, dann durch einen Gutachter im erstinstanzlichen Verfahren festgestellt, insgesamt 83,19 m². Mit ihrer Klage verlangten die Mieter von dem Vermieter die Rückzahlung überbezahlter Miete seit 2002 in Höhe von insgesamt 6.001,92 €.
Die Entscheidung – Flächenabweichung auch wenn Fläche als circa vereinbart
Der Bundesgerichtshof gibt den Mietern Recht. Auch wenn die Fläche als circa 100 m² vereinbart ist, ändere nichts daran, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche ein Mangel der Mietsache vorliegt.
In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass, auch wenn die Wohnfläche als „ca.“-Angabe vereinbart wird, eine mehr als zehnprozentige Abweichung zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigten Sachmangel darstellt. Die Erheblichkeitsgrenze von mehr als 10% gilt unabhängig von dieser „ca.“-Angabe.
Das Berufungsgericht hatte noch die Ansicht vertreten, dass aufgrund der Vereinbarung als „ca.“-Wohnfläche die Minderung nicht der prozentualen Abweichung von der tatsächlichen Fläche entspricht. Im Normalfall folgt bei einer Flächenabweichung die Höhe der Minderung der Höhe der Abweichung (also: die Wohnfläche ist 15% kleiner als im Vertrag vereinbart bei einer Miete von 1.000,00 €, die geminderte Miete beträgt 850,00 €). Das Landgericht wollte die „ca.“-Angabe noch dadurch berücksichtigen, indem von der Minderung 5% abgezogen wird. Diese Ansicht hat der Bundesgerichtshof verworfen. Die geringere tatsächliche Fläche schlägt in voller Höhe auf die geschuldete Miete durch.
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- Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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