Minderung bei Flächenabweichung von mehr als 10 %
Mit Urteil vom 24.03.2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu folgender Frage entschieden: Liegt bei einer Abweichung von mehr als 10 % der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche ein Mangel der Mietsache vor? Ist der Mieter also bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % zur Minderung der Miete berechtigt?
Der Ausgangsstreit – Flächenabweichung von mehr als 10 %
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. In § 1 Mietvertrag heißt es unter anderem: „Die Wohnfläche wird mit 126,45 m² vereinbart“.
Bei einer Nachmessung stellten die Mieter fest, dass entgegen dieser Angabe im Mietvertrag die tatsächliche Wohnfläche nur 106 m² beträgt. Die Mieter minderten hieraufhin die Miete und verrechneten auch überbezahlte Miete mit den laufenden Mietforderungen.
Mit ihrer Klage verlangte die Vermieterin die nach ihrer Ansicht zu wenig geleistete Miete. Nachdem das Amtsgericht die Mieter noch zur Zahlung verurteilt hatte, wies das Landgericht die Klage der Vermieterin ab. Hiergegen legte die Vermieterin Revision zum BGH ein.
Die Entscheidung – Minderung bei Flächenabweichung von mehr als 10 %
Der BGH bestätigt das Berufungsurteil und gibt den Mietern Recht. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, so der BGH.
In dem Urteil kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass eine vereinbarte Fläche ein wesentlicher Teil der vereinbarten Sollbeschaffenheit der Mietsache ist. Eine erhebliche Abweichung mindert die Gebrauchstauglichkeit. Beispielsweise werden in Wohnungsinseraten fast immer die Wohnflächen genannt und viele Mieter richten sich bei ihrer Wohnungssuche nach den inserierten Wohnflächen. Allerdings soll ein erheblicher Mangel nur dann vorliegen, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Fläche zurückbleibt.
Praxistipp – Minderung nicht umsetzen, Miete unter Vorbehalt zahlen
Wir raten Mietern dringend davon ab, eine Minderung sofort umzusetzen. Stattdessen sollte man dem Vermieter erklären, dass die Zahlung der Miete unter dem Vorbehalt einer angemessenen Minderung erfolgt. Mehr zu dieser Frage finden Sie in dem Beitrag Richtig die Miete mindern.
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- Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters.
- Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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