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Rechte und Ansprüche bei Flächenabweichung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Beitrag

Welche Ansprüche und Rechte habe ich als Mieter, wenn ich bemerke, dass meine Wohnung oder mein Laden bei weitem kleiner ist, als es im Mietvertrag steht, wenn es also zu einer sogenannten Flächenabweichung gekommen ist? Flächenabweichungen benachteiligen nämlich fast immer den Mieter, der dann Miete und Betriebskosten für Flächen zahlt, die überhaupt nicht vorhanden sind. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man als Mieter diese zu viel gezahlte Miete – seit Beginn des Mietverhältnisses (!) – zurückfordern. Darüber hinaus stehen dem Mieter dann noch weitere Ansprüche/Rechte zu.

Seit 2004 beschäftigt sich der Bundesgerichthof (BGH) intensiv mit diesen Fragen. Ich möchte im Folgenden versuchen, Ihnen die Rechtsprechung – in hoffentlich auch für Nicht-Juristen verständlichen Worten – darzustellen:

1. Wie wird die Wohn-/Gewerbefläche im Mietrecht berechnet?

Bevor wir zu der Frage kommen, ob eine Flächenabweichung besteht, aus der man als Mieter Rechte und Ansprüche herleiten kann, muss man zunächst einmal klären, wie sich die Fläche berechnet.

a) Weshalb ist die Berechnungsmethode wichtig?

Die Wahl der Berechnungsmethode ist von Bedeutung, weil je nach Berechnungsmethode das Ergebnis stark variieren kann. Beispielsweise kann man im Wohnraummietrecht verschiedene Berechnungsmethoden heranziehen, die jeweils zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen:

  • Nach der DIN 283 sind Balkone alleine mit 25% ihrer Fläche als Wohnfläche anzurechnen.
  • Die Zweite Berechnungsverordnung stellt es in das Ermessen des Vermieters, die Fläche von Balkonen mit bis zu 50% anzurechnen.
  • Nach der Wohnflächenverordnung soll für Balkone eine Anrechnung in der Regel von 25% und im Höchstfall von 50% möglich sein.
Exkurs

Zu einer Umfrage im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem Landgericht Berlin zu der üblichen Berechnungsmethode in Berlin hat ein überwiegender Teil der Vermieter erklärt, 50% der Fläche der Balkone als Wohnfläche anzurechnen. Dies ist, wenn man hierzu keine Berechnungsmethode vereinbart, fehlerhaft. Balkone sind, wenn in dem Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist und dieser von 2004 oder später stammt, immer mit 50% der Fläche anzurechnen (s. hierzu auch den Beitrag Balkone sind mit 25% ihrer Fläche zu berücksichtigen).

b) Gibt es eine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode?

Nein, im BGB selber gibt es keinen Paragraphen, der für die Mietverhältnisse zwingend vorgibt, wie die Fläche von Mieträumen zu berechnen ist. Für den preisgebundenen Wohnraum – die Kostenmieten – wird die Berechnung in der Wohnflächenverordnung geregelt (bis zum 31.12.2003 in den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung). Aber: der Großteil aller Wohnraummieter hat Verträge im preisfreien Wohnraum. Für den preisfreien Wohnraum und im Gewerberaummietrecht existiert keine zwingende Vorschrift zur Berechnung der Flächen.

c) Wie wird dann die Fläche bei Wohnraummietverhältnissen berechnet?

Nach der Rechtsprechung des BGH ist in folgender Reihenfolge zu bestimmen, wie die Wohnfläche zu berechnen ist:

aa) Vereinbarung der Parteien

Nach der Rechtsprechung des BGH – z.B. BGH VIII ZR 86/08 – ist zunächst zu prüfen, ob die Parteien sich auf eine bestimmte Berechnungsmethode geeinigt (z.B.: „Die Wohnfläche beträgt 100 m². Die Wohnfläche berechnet sich nach der Wohnflächenverordnung.“) oder andere auslegbare Vereinbarungen zur Fläche getroffen haben (z.B. die vereinbarte Fläche des Hobbykellers und damit seine Berechnung ist konkret ausgewiesen, AG Tempelhof-Kreuzberg 11 C 547/13).

bb) Naheliegende Berechnungsmethode

Wenn die Parteien im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart haben, muss man prüfen, ob es eine ortsübliche oder aufgrund des Mietgegenstands naheliegende allgemeine Regelung existiert.

cc) Ansonsten Berechnung nach zweiter Berechnungsverordnung oder Wohnflächenverordnung

In den meisten Fällen existiert aber weder eine Vereinbarung der Parteien noch eine naheliegende Berechnungsmethode. Dann ist die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Haben die Parteien den Vertrag bis 31.12.2003 abgeschlossen, ist auf die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung abzustellen. Für Wohnraummietverträge, die ab dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich – BGH VIII ZR 86/08.

d) Wie berechnen sich Flächen im Gewerberaum?

Für die Gewerberaummiete gilt ebenfalls, dass sich die Berechnungsmethode zunächst nach einer Vereinbarung der Parteien und anschließend nach einer naheliegenden Berechnungsmethode bestimmt.

Für Gewerberäume wird häufig die Berechnung nach der DIN 277 vereinbart. Nach der DIN 277 ist es auch möglich zu vereinbaren, dass Allgemeinflächen und Technikflächen in die Berechnung mit einfließen. Die Berücksichtigung solcher Flächen kann auch im normalen Fließtext des Mietvertrages vereinbart, also in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages versteckt werden – OLG Düsseldorf I-10 U 112/13.

Ist eine Berechnungsmethode weder ausgewählt, noch naheliegend, kann der Vermieter die ihm günstigste Berechnungsmethode auswählen – OLG Düsseldorf 24 U 56/11).

2. Ist jede Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche von Bedeutung?

Hier muss man unterscheiden. Eine Vielzahl der Rechte und Ansprüche bei Flächenabweichung entstehen erst dann, wenn die Abweichung mehr als 10% von der vereinbarten Fläche beträgt. Ich spreche hier im Folgenden von der 10+%-Regel. Erst bei Verstoß gegen die 10+%-Regel soll nach dem BGH ein Mangel der Mietsache bestehen.

In der Wohnraummiete sind nach der neuen Rechtssprechung des BGH aber auch kleinere Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen und Betriebskosten zu berücksichtigen. Im Gewerberaum können auch Abweichungen unter den 10+% bedeutsam sein, wenn die Parteien eine Quadratmetermiete vereinbart haben.

a) Flächenabweichung als Mangel der Mietsache

Ein Mangel besteht allgemein gesagt dann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit nachteilig von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht – im Juristendeutsch spricht man vom Ist- und Soll-Zustand.

Tatsächliche Beschaffenheit ist die tatsächlich vorhandene Fläche.

Vereinbarte Beschaffenheit ist die häufig im Mietvertrag enthaltene Flächenangabe. Denn mit einer solchen Flächenangabe will der Vermieter für die Richtigkeit dieser Angabe einstehen (sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung – BGH VIII ZR 295/03). Ist in dem Mietvertrag selber keine Fläche vereinbart, kann sich eine Vereinbarung noch aus den Vertragsverhandlungen der Parteien ergeben (z.B. durch Angaben in einem Inserat oder Übergabe eines Exposés mit Flächenangabe – BGH VIII ZR 256/09). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs will der Vermieter für die Flächenangabe auch dann einstehen, wenn vor der Mietfläche ein „ca.“ steht – BGH VIII ZR 144/09.

Achtung!

In neueren Mietverträgen wird häufig erklärt, dass mit der Flächenangabe keine Beschaffenheit vereinbart werden soll. Ein solcher Hinweis schließt eine Beschaffenheitsvereinbarung und damit einen Mangel zunächst aus (BGH, NJW 2011,220). Die fehlerhafte Flächenangabe bleibt dann zunächst einmal ohne Konsequenz. Wenn dann aber bei der nächsten Mieterhöhung die fehlerhafte Fläche zugrunde gelegt wird, entstehen wiederum die Rechte und Ansprüche wegen Flächenabweichung. Begründet der Vermieter eine Mieterhöhung mit einer fehlerhaften Fläche, ist für die Frage einer Flächenabweichung immer diese Fläche maßgeblich, selbst wenn im Mietvertrag keine Fläche genannt oder aber erklärt wird, dass es sich hierbei nicht um eine verbindliche Vereinbarung handeln soll (BGH, VIII ZR 192/03).

b) Aber nur ein erheblicher Mangel berechtigt zur Minderung! / Die 10+%-Regel

Weichen tatsächliche Größe und vereinbarte Größe voneinander ab, liegt zunächst ein Mangel der Mietsache vor. Aber Folgen hat ein solcher Mangel nach dem BGH nur dann, wenn er auch zur Minderung der Miete berechtigt. Dies ist nur bei nicht unerheblichen Mängeln der Fall (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).

Weiter meint der Bundesgerichtshof, dass es zur Rechtsicherheit und für die Rechtsanwendung notwendig ist, eine klare Grenze festzulegen, bei deren Überschreitung ein Mangel nicht mehr nur unerheblich ist und bei deren Unterschreitung regelmäßig Wohnflächenabweichungen zumindest keinen Mangel darstellen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH seit 2004 liegt diese Grenze bei einer Abweichung von mehr als 10%. Wird diese 10%-Grenze überschritten, besteht für eine Wohnung die unwiderlegliche Vermutung eines Mangels – BGH VIII ZR 295/03.

c) Gibt es Ausnahmen von der 10+%-Regel?

Die 10+%-Regel ist (inzwischen) aber nur dann von Bedeutung, wenn es darum geht, Rechte und Ansprüche wegen einem Mangel der Mietsache aufgrund der Flächenabweichung geltend zu machen.

aa) Geringere Flächenabweichungen sind im Wohnraum für Mieterhöhungen und Betriebskosten wichtig

Mit Urteil vom 18.11.2015 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung – Flächenabweichungen seien auch bei Mieterhöhungen erst bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % zu berücksichtigen – aufgegeben. Maßgeblich für den vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Welch weitreichende Konsequenzen diese Entscheidung hat, verdeutlicht ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 31.08.2017 – 33 C 864/17).

Zu der Frage, wie sich Flächenabweichungen auf Mieterhöhung auswirken, finden Sie den Beitrag: Miete sparen aufgrund von Flächenabweichungen.

bb) Anpassung der Quadratmetermiete im Gewerberaum

Auch im Gewerberaummietrecht lassen sich Fallgestaltungen vorstellen, bei denen von der festen 10+%-Grenze Ausnahmen nach oben und nach unten gemacht werden können.

Sowohl das Kammergericht als auch das OLG Dresden haben, wenn die Parteien eine Quadratmetermiete vereinbart haben, bereits entschieden, dass auch bei geringeren und geringsten Abweichungen die Miete angepasst wird – OLG Dresden, Beschluss von 01.07.2014 – 5 U 1890/13.

Andererseits hat der Bundesgerichtshof in einer Gewerberaummietsache bereits festgestellt, dass eine Minderung geringer ausfällt, wenn von der Flächenabweichung im Wesentlichen Nebenflächen betroffen sind – BGH, Urteil vom 18.07.2012 –  XII ZR 97/09.

3. Konsequenzen bei Überschreiten der 10+%-Grenze

Wenn ein Mangel der Mietsache besteht, das Ergebnis also ist, dass die tatsächliche von der vereinbarten Mietfläche um mehr als 10% abweicht, sind die Konsequenzen für die Parteien erheblich. Der Mieter kann in solch einem Fall sehr erhebliche Rechte und Ansprüche bei Flächenabweichung gegen den Vermieter geltend machen.

a) Miete

Die Miete wird prozentual an die tatsächlich vorhandene Fläche angepasst.

Beispiel: lag die vereinbarte Miete bei 1.000,00 EUR, wird bei einer Abweichung der Fläche um 15% auch die Miete um 15% gesenkt, die geschuldete Miete beträgt monatlich nur noch 850,00 EUR. Angepasst werden sowohl die Nettokaltmiete als auch die Vorschüssen auf die Betriebs- und Heizkosten.

Im Gewerberaum kann die Anpassung allerdings geringer ausfallen, wenn die Unterschreitung eindeutig Nebenflächen zuzuordnen ist (z.B. in dem Mietvertrag sind Flächen von Geschäftsräumen und Keller separat ausgewiesen und die Flächenabweichung betrifft zum weit überwiegenden Teil die Kellerfläche – BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09).

b) Rückzahlung überbezahlter Miete

Der Mieter kann die Miete zurückverlangen, die er seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel bezahlt Miete hat!

Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt – zumindest seit 2002 – erst innerhalb von 10 Jahren, bzw. 3 – 4 Jahre nach Kenntnis von der Flächenabweichung.

c) Rückzahlung von zuviel geleisteten Betriebs- und Heizkosten

Außerdem kann der Mieter eine Nachberechnung der Nebenkostenabrechnungen verlangen. Man kann also bis zur Verjährungsgrenze die zu viel geleisteten Betriebskosten zurückverlangen.

d) Kündigung

Der Mieter kann den Mietvertrag aufgrund des Mangels nach § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Hierfür ist ausnahmsweise keine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung notwendig, da der Mangel nicht behoben werden kann (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/08).

e) Mieterhöhungen

Wurde die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses erhöht, sind diese Erhöhungen an die tatsächliche Wohnfläche anzupassen. Zukünftige Mieterhöhungen sind selbstverständlich anhand der tatsächlichen Größe zu berechnen (BGH, Urteil vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03).

Wurde die Mietfläche ausnahmsweise in dem Mietvertrag zu gering angegeben, hat auch der Vermieter das Recht, die Miete anzupassen (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06).

f) Kaution

Letztlich ist auch die nach der Höhe der Nettokaltmiete berechnete Mietkaution anzupassen. Zu viel geleistete Kaution ist an den Mieter auszuzahlen, bzw. eine andere Sicherheit entsprechend anzupassen (BGH, NJW 2005, 2773).

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Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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