Folgen einer unwirksamen Indexklausel?
Die Anzahl der veröffentlichten Urteile zur Wirksamkeit von Indexklauseln und den Folgen der Unwirksamkeit halten sich noch in engen Grenzen. Durch die stark steigenden Lebenshaltungskosten rücken die bislang veröffentlichten Entscheidungen aber in den Fokus der Rechtspraxis. Das Landgericht Berlin hatte bereits in einem Urteil vom 22.07.2014 zu den Folgen einer unwirksamen Indexklausel entschieden.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin verlangt Zahlung erhöhter Miete aufgrund einer Indexklausel
Die Parteien waren über einen Mietvertrag für Gewerberäume miteinander verbunden. Das Mietverhältnis sollte bis Ende Februar 2014 laufen.
In § 3 Abs. 3 Mietvertrag war die Wertsicherung der Miete vereinbart. Die Klausel lautete wie folgt:
Die vereinbarte Miete ist bis zum 31.12.2015 fest. Nach diesem Zeitpunkt reguliert sich nach dem vom statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex für die Lebenshaltung (4-Personen-Hauhsalte mit mittlerem Einkommen) nach oben oder unten, wobei die gegenwärtige Miete als Mindestmiete anzusehen ist und nicht unterschritten werden kann.
Die Vermieterin erklärte am 30.06.2012 die fristlose Kündigung. In dem darauffolgenden Rechtstreit wurde die Mieterin zur Räumung verurteilt. Die Mieterin gab die Räume am 28.01.2014 zurück.
Mit der Klage macht die Vermieterin eine Reihe von Forderungen geltend. Unter anderem verlangt sie die Zahlung der Mieterhöhung aufgrund der Indexklausel für die Monate Dezember 2012 bis März 2013 sowie die anteilige Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 01.01.2014 bis 28.01.2014. Die Mieterin hatte die Aufrechnung gegenüber der verlangten Nutzungsentschädigung erklärt. Sie ist der Ansicht, dass sie in dem Zeitraum Januar 2011 bis September 2013 Miete überzahlt hat, da die Mieterhöhung nach der Indexklausel nicht wirksam war. Außerdem verlangt sie wiederklagend, dass die Nichtigkeit der Preisindexklausel festgestellt wird.
Die Entscheidung – Was sind die Folgen einer unwirksamen Indexklausel?
Das Landgericht Berlin verurteilt die Mieterin zur Zahlung. Die Widerklage der Mieterin weist das Landgericht ab. Nach Ansicht des Landgerichts sei Folge einer unwirksamen Indexklausel allein, dass erst mit rechtswirksamer Feststellung der Unwirksamkeit die Klausel keine Wirksamkeit mehr entfaltet.
Das Landgericht vermeidet eine Entscheidung, ob die Indexklausel des Mietvertrags überhaupt unwirksam ist. Nach seiner Ansicht ist eine solche Entscheidung nicht notwendig. Eine Unwirksamkeit könne sich daraus ergeben, dass die Preisindexklausel die vertraglich vereinbarte Miete als Mindestmiete vorsieht, so das Landgericht. Dies könnte eine Unwirksamkeit nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 PreisklauselG nach sich ziehen. Nach dieser Vorschrift liege eine verbotene unangemessene Benachteiligung insbesondere dann vor, wenn einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung bewirkt.
Hierauf komme es aber nicht an, so das Landgericht. Denn nach § 8 PreisklauselG führt eine Unwirksamkeit der Klausel erst zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz zu deren Unwirksamkeit. Bis zu diesem Zeitpunkt habe die unangemessene Benachteiligung keine rechtlichen Auswirkungen.
Mit dieser Begründung verurteilt das Landgericht die Mieterin zur vollen Zahlung. Auch die von der Mieterin erklärte Aufrechnung lässt das Landgericht mit dieser Begründung scheitern. Die von der Mieterin erhobene Widerklage weist das Landgericht ebenfalls ab. Da das Mietverhältnis beendet sei, bestünde schon kein Feststellungsinteresse mehr. Eine Feststellung der Unwirksamkeit hätte keine Auswirkungen mehr auf das Mietverhältnis.
Der Praxistipp – Landgericht hat sich nicht mit den Folgen einer unwirksamen Indexklausel nach den §§ 305 ff. BGB beschäftigt
Leider setzt sich das Urteil des Landgericht Berlin überhaupt nicht mit der Frage auseinander, ob vorliegend auch eine Unwirksamkeit nach den §§ 305 ff. BGB möglich ist. Denn eine Unwirksamkeit nach den Regeln zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen würde zu einer Unwirksamkeit der Indexklausel von Beginn an führen. Im vorliegenden Fall wäre dann die Aufrechnung der Mieterin erfolgreich gewesen. Das Landgericht hätte die Klage abweisen müssen.
Die Frage, ob bei einer unangemessenen Benachteiligung die Rechtsfolge der Unwirksamkeit aus § 8 PreisklauselG oder §§ 305 ff. BGB folgen, wird derzeit kontrovers diskutiert. Die Tatsache, dass das Gericht sich mit der Frage überhaupt nicht beschäftigt, lässt vermuten, dass es das Problem nicht gesehen hat.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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