Freikirchliche Veranstaltungen im Teileigentum regelmäßig erlaubt

In einer Entscheidung über die Kosten eines Rechtsstreits erklärt das Landgericht Berlin, dass freikirchliche Veranstaltungen im Teileigentum grundsätzlich erlaubt sind. Dies gilt zumindest dann, wenn in der Teilungserklärung keine Regelungen vorgesehen ist, die einen solchen Gebrauch ausschließt.

Der Ausgangsstreit – Eigentümer vermietet Teileigentum an Freikirche

Das Landgericht Berlin endscheidet alleine noch gem. § 91a ZPO über die Kosten des Rechtsstreits. Die Parteien hatten zuvor den Rechtsstreit übereinstimmt für erledigt erklärt. „Erledigung“ heißt, dass beide Parteien gegenüber dem Gericht erklärt haben, dass eine Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr notwendig ist. Häufigster Fall einer solchen Erledigung ist die Erfüllung des Anspruchs. Die Klage ist bspw. erledigt, wenn die verklagte Partei nach Zustellung der Klage an den Kläger zahlt.

Da es sich nur um einen Beschluss über die Kosten handelt, verzichtet das Gericht auf eine ausführliche Darstellung des Sachverhalts. Hintergrund des Rechtsstreits war, dass eine Teileigentumseinheit im Wohnungseigentum an eine Freikirche überlassen wurde. In der Gemeinschaftsordnung war nicht geregelt, zu welchen Zwecken ein Eigentümer das Teileigentum nutzen kann. Es war aber wohl vorgesehen, dass man vor einer gewerblichen Nutzung die Zustimmung der Verwalterin eingeholen muss. Die Klägerin, eine andere Eigentümerin, verlangte von den Eigentümern des Teileigentums, dass sie die Überlassung an Freikirchen beendet. Die Klägerin beklagte, Beeinträchtigungen durch Veranstaltungen der Freikirche durch Livemusik unter Einsatz einer Verstärkeranlage, eines E-Pianos und eines Schlagzeugs. Außerdem sollen sich die Besucher des Gottesdienstes lärmend im Flur aufgehalten haben.

Die Entscheidung – Freikirchliche Veranstaltungen im Teileigentum regelmäßig erlaubt

Das Landgericht hebt die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf. Beide Parteien müssen also ihre eigenen Rechtsanwaltskosten zahlen und die Kosten des Gerichts werden zwischen den Parteien geteilt.

Zunächst, so das Landgericht, seien freikirchliche Veranstaltungen im Teileigentum grundsätzlich zulässig. Eine Überlassung an eine Freikirche hätte man deshalb durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung untersagen müssen. Dies war hier nicht geschehen. Deshalb durfte der Eigentümer das Teileigentum zwar nicht zum Wohnen nutzen, andere Nutzungen waren aber nicht ausgeschlossen.

Ebenso wenig stehe die Regelung, dass man vor einer gewerblichen Nutzung die Zustimmung der Verwalterin eingeholen muss, einer Überlassung an eine Freikirche entgegen. Eine Zustimmung lag zwar nicht vor. Nach Ansicht des Landgerichts sei es bereits fraglich, ob das Zustimmungserfordernis ausreichend eindeutig formuliert war, um wirksam zu sein. Außerdem sei es fraglich, ob eine freikirchliche Gemeinde überhaupt unter den Begriff des Gewerbe falle.

Dies konnte aber offen bleiben. Die Zustimmung durfte nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein solcher wichtiger Grund lag nicht vor. Hier kommen zwei wichtige Gründ in Betracht. Die zu genehmigende Nutzung lässt eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer befürchten oder sie beeinträchtigt den Charakter der Wohnanlage. Ob einer der Gründe zutrifft, entscheidet das Gericht aufgrund einer „typisierenden“ Betrachtung. Typisierend meint, dass das Gericht die typischen Beeinträchtigungen durch eine bestimmte Nutzung bewertet. Die Beeinträchtigungen, die die Klägerin in diesem Verfahren behauptet, werden hingegen bei der Entscheidung nicht berücksichtigt. Nach Ansicht des Landgerichts gehen von einer Freikirche regelmäßig keine Beeinträchtigungen aus, die unzumutbar und nicht hinnehmbar sind.

Das Gericht hätte aber Beweis darüber erheben müssen, ob die von der Klägerin behaupteten konkreten Beeinträchtigungen durch die Freikirche zu einem Unterlassungsanspruch der Nutzung des Teileigentums durch eben diese Freikirche geführt hätten. Für eine Entscheidung hätte das Gericht die angebotenen Beweise für die Beeinträchtigungen durch die Livemusik und die Gottesdienstbesucher eingeholen müssen.

Praxistipp – Vor Vermietung Nutzungsmöglichkeit prüfen

Möchte man sein Teileigentum einem Mieter zum Gebrauch überlassen, sollte man immer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob die gewünschte Nutzung zulässig ist. Ist die mietvertraglich vereinbarte Nutzung  nach den Regelungen der Gemeinschaft ausgeschlossen, kann dies zu sehr hohen Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

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1. Weitere Entscheidungen zu der Frage der Nutzung im Wohneigentum finden Sie hier.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.