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Freikirchliche Veranstaltungen sind im Teileigentum regelmäßig erlaubt

  • RA Daryai
  • Wohnungseigentumsrecht
Beschluss // Landgericht Berlin // 55 T 15/18

In einer Entscheidung über die Kosten eines Rechtsstreits erklärt das Landgericht Berlin, dass Freikirche Veranstaltungen in Teileigentumseinheiten zumindest dann erlaubt sind, wenn in der Teilungserklärung keine Regelungen zur Zweckbestimmung des Gebrauchs vorgesehen sind.

Der Ausgangsstreit
Das Landgericht Berlin endscheidet alleine noch gem. § 91a ZPO über die Kosten des Rechtsstreits, da die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmt für erledigt erklärt haben. „Erledigung erklären“ meint, dass beide Parteien gegenüber dem Gericht erklärt haben, dass – nachdem die Klage zugestellt wurde – der Gegenstand der Klage sich erledigt hat. Häufigster Fall einer solchen Erledigung ist es, wenn die auf Zahlung verklagte Partei doch noch an den Kläger zahlt.

Da es sich um einen bloßen Beschluss über die Kosten handelt, wird auf eine ausführliche Darstellung des Sachverhalts verzichtet. Hintergrund des Rechtsstreits war, dass eine Teileigentumseinheit im Wohnungseigentum an eine Freikirche überlassen wurde. In der Teilungserklärung war nicht geregelt, zu welchen Zwecken das Teileigentum genutzt werden kann. In der Gemeinschaftsordnung war aber wohl vorgesehen, dass vor einer gewerblichen Nutzung die Zustimmung der Verwalterin eingeholt werden muss. Die Klägerin verlangte (wohl) von den Eigentümern des Teileigentums, dass die Überlassung generell an Freikirchen beendet wird. Die Klägerin beklagte, dass sie bei Veranstaltungen der Freikirche regelmäßig durch Livemusik unter Einsatz einer Verstärkeranlage, eines E-Pianos und eines Schlagzeugs beeinträchtigt werde und sich darüber hinaus die Besucher des Gottesdienstes lärmend im Flur aufhielten.

Die Entscheidung
Das Landgericht entscheidet, dass die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben werden. Beide Parteien müssen also ihre eigenen Rechtsanwaltskosten zahlen. Die Kosten des Gerichts werden zwischen den Parteien geteilt.

Zunächst weist das Landgericht darauf hin, dass bei übereinstimmender Erledigungserklärung, die Entscheidung, wer die Kosten des Rechtsstreits trägt unter Berücksichtigung des bisherigen Sach– und Streitstandes nach billigem Ermessen erfolgt.Dies geschieht aufgrund einer summarischen Prüfung durch das Gericht. Wenn zur Entscheidung in der Hauptsache eine Beweiserhebung notwendig geworden wäre, sind die Kosten regelmäßig gegeneinander aufzuheben. Da in dem Verfahren erst nach Überprüfung des Beweises der Klägerin hätte entschieden werden können, entscheidet das Gericht auf Kostenaufhebung.

Zunächst, so das Landgericht, sei eine Nutzung des Teileigentums zur Überlassung an eine Freikirche zulässig. Eine solche Überlassung an eine Freikirche hätte alleine durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung untersagt werden können, die hier aber fehlt. Deshalb darf das Teileigentum nur nicht zum Wohnen genutzt werden.

Ebenso wenig stehe die Regelung, dass vor einer gewerblichen Nutzung die Zustimmung der Verwalterin eingeholt werden muss – eine Zustimmung lag nicht vor -, einer Überlassung an eine Freikirche entgegen. Nach Ansicht des Landgerichts sei es bereits fraglich, ob das Zustimmungserfordernis ausreichend eindeutig formuliert wurde, um wirksam zu sein. Darüber hinaus sei es fraglich, ob eine freikirchliche Gemeinde überhaupt unter den Begriff des Gewerbe falle. Letztlich könne dies offen bleiben, da die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann und ein solcher wichtiger Grund nicht vorliegt. Ein wichtiger Grund wäre nämlich nur dann gegeben, wenn die zu genehmigende Nutzung eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer befürchten lässt oder aber den Charakter der Wohnanlage beeinträchtigt. Dies ist aufgrund einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden. Die (von der Klägerin behaupteten Beeinträchtigungen) werden bei der Entscheidung nicht berücksichtigt, sondern alleine welche Beeinträchtigung normalerweise von einer Nutzung ausgehen. Nach Ansicht des Landgerichts gehen von einer Freikirche nicht typischerweise Beeinträchtigungen aus, die unzumutbar und nicht hinnehmbar sind.

Das Gericht hätte aber Beweis darüber erheben müssen, ob die von der Klägerin behaupteten konkreten Beeinträchtigungen durch die Freikirche zu einem Unterlassungsanspruch der Nutzung des Teileigentums durch eben diese Freikirche geführt hätten. Für eine Entscheidung hätten die angebotenen Beweise für die Beeinträchtigungen durch die Livemusik und die Gottesdienstbesucher eingeholt werden müssen.

Praxistipp
Möchte man sein Teileigentum einem Mieter zum Gebrauch überlassen, sollte man immer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob die gewünschte Nutzung zulässig ist. Ist die mietvertraglich vereinbarte Nutzung  nach den Regelungen der Gemeinschaft ausgeschlossen, kann dies zu sehr hohen Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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