Friedrichshain und Kreuzberg keine bevorzugte Citylage

In einer Entscheidung vom 08.05.2018 hat sich das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg mit der Frage auseinandergesetzt, ob Friedrichshain und Kreuzberg als bevorzugte Citylage im Sinne des Berliner Mietspiegels einzuordnen sind.

Der Ausgangsstreit – Mietvertrag für Wohnung in Friedrichshain

Die Vermieter verlangten von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 399,43 € auf monatlich 441,60 € zum 01.09.2017. Die Mieterin stimmte einer Erhöhung auf monatlich 406,20 € zu.

Unter anderem ist zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung, die in Friedrichshain liegt, das wohnwerterhöhende Merkmal Merkmalgruppe 5: Wohnfeld „bevorzugte Citylage“ (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) erfüllt. Die Vermieter sind der Meinung, dass sich die Wohnung durch ihre Lage in einem repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandort mitten im stetig wachsenden Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, umgeben von zahlreichen Fach- und Supermärkten sowie einer guten Verkehrsanbindung auszeichnet.

Die Entscheidung – Friedrichshain und Kreuzberg sind keine bevorzugte Citylage

Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg weist die Klage, mit der die Vermieter die Mieterhöhung auf 441,60 € verfolgen, ab. Insbesondere sind Friedrichshain und Kreuzberg keine bevorzugte Citylage, so das Amtsgericht.

Der Begriff der bevorzugten Citylage kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teil der Großstadt Berlin. Dieser soll sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnen. Diese müssen eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft – etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen – ausüben (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09).

Das Amtsgericht vertritt die Ansicht, dass diese Voraussetzungen auf den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg nicht zutreffen. Dieser sei zwar bei einem Teil der Bevölkerung als auch bei einem Teil der Touristen aufgrund der zahlreichen Restaurants und der Kneipenszene sehr beliebt. Es fehle jedoch an überregional in Erscheinung tretenden Kultureinrichtungen. Eine „City“ zeichne sich dadurch aus, dass sich Geschäfte bekannter Marken und große Kaufhäuser ansiedeln. Beispiele ein solches Geschäft seien das KaDeWe oder die Galeries Lafayette. Außerdem sei für die Citylage ausschlaggebend, dass bekannte Kultureinrichtungen vorhanden sind. Diese dürfen nicht allein der Kleinkunstszene zugeordnet werden (wie in Friedrichshain-Kreuzberg). Letztlich wären in einer City zahlreiche Restaurants gehobener Klasse angesiedelt. In Friedrichshain-Kreuzberg gebe es aber vorwiegend gastronomische Betriebe mit Kneipencharakter.

Praxistipp – Mieterhöhung prüfen und mit Vermieter verhandeln

Mieter sollten stets übersandte Mieterhöhungen auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen. Gerade größere Vermieter nehmen bei der Berechnung der möglichen Miete häufig einfach die mögliche Höchstmiete an. Deshalb empfehlen wir mit dem Vergleichsrechner des Berliner Senats selber die richtige Miethöhe zu bestimmen. Darüber hinaus kann es sich lohnen, die Größe der Wohnung genau nachzumessen.

Aufgrund des Ergebnisses können Sie selber mit dem Vermieter in Verhandlung über die korrekte Miete treten. Dabei bietet es sich an, dem Vermieter Ihre Berechnung transparant zu erklären, um eine Verhandlungsgrundlage zu schaffen.

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1. Auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen können Sie die Vergleichsmiete der von Ihnen bewohnten Wohnung bestimmen.
2. Weitere Urteilsbesprechungen zu Merkmalen nach dem Berliner Mietspiegel und einen allgemeinen Überblick zu der Online-Abfrage finden Sie in meinem Beitrag:
   Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel?
3. Weitere Informationen zu dem Urteil finden Sie hier.