Fristlose Kündigung durch vollständigen Ausgleich geheilt

Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Linie bestätigt, dass die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur durch einen vollständigen Ausgleich der Mietschulden geheilt werden kann.

Der Ausgangsstreit – Mieter leistet nach Zahlungsverzugskündigung innerhalb Schonfrist

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1999 über eine Zweizimmerwohnung miteinander verbunden. Die Vermieterin ist durch Erwerb in das Mietverhältnis mit der Mieterin eingetreten. Die monatliche Miete betrug zuletzt 479,96 €.

Die Mieterin forderte von der Vermieterin im September 2014 die Erneuerung eines Teppichbodens und kündigte an, sollte dies nicht geschehen, ab November 2014 die Miete um 15% zu mindern. Weiterhin kündigte sie eine Minderung von weiteren 20% ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster ihrer Wohnung sprühe. In den folgenden Monaten leistete sie eine – allerdings unwesentlich – geminderte Miete. Im Februar 2015 zahlte sie dann aber auf die Miete alleine einen Teilbetrag in Höhe von 407,96 €. Die Mietzahlung auf die Miete März wurde dem Konto der Vermieterin erst am 16.03.2015 gutgeschrieben. Am selben Tag erklärte die Vermieterin der Mieterin schriftlich die außerordentlich fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges.

Die Mieterin leistete nicht während der Schonfrist auf den Mietrückstand (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zunächst zur Räumung, das Landgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Räumungsklage ab.

Die Entscheidung – Die Fristlose Kündigung wird nur durch vollständigen Ausgleich geheilt

Der Bundesgerichtshof stellt die amtsgerichtliche Entscheidung wieder her und verurteilt die Mieterin zur Räumung. Der BGH erklärt, dass man die fristlose Kündigung nur durch vollständigen Ausgleich des Mietrückstands heilt.

Das Mietverhältnis wurde, so der BGH, durch die wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Vermieterin vom 16.03.2015 beendet. Zwar bestand kein Rückstand mit der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB). Allerdings befand sich die Mieterin für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die monatliche Miete betrug 479,96 €. Der Rückstand für die Monate Februar 2015 und März 2015 betrug am 16.03.2015 insgesamt 503,96 €.

Nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB wird die fristlose Kündigung nur durch vollständigen Ausgleich der Mietschulden vor Zugang der Kündigung geheilt.

Hinweis: Der Wohnraummieter hat zusätzlich noch die Möglichkeit der Zahlung innerhalb der Schonfristzahlung nach Zugang der Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Die Mieterin befand sich zum Zeitpunkt der Kündigung aber noch mit einem Betrag von 101,00 € im Rückstand. Da in dem hier zu entscheidenden Fall die noch offenen Mietschulden dann auch nicht innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wurden, war die Mieterin zur Räumung zu verurteilen.

Praxistipp – Miete unter Vorbehalt zahlen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist in mehrfacher Hinsicht sehr interessant:

1. Es zeigt deutlich die Gefahr auf, in die man sich begibt, wenn eine Minderung sofort umsetzt wird (siehe hierzu auch meinen Beitrag  „Richtig mindern„). Soweit dies möglich ist, sollte spätestens mit der Kündigung der Mietrückstand durch Zahlung so schnell als möglich gegebenenfalls unter Vorbehalt ausgeglichen werden. Seine Wohnung wegen eines Rückstandes von 101,00 € zu verlieren, ist vollkommen unnötig. Wenn man der Ansicht ist, man sei zur Minderung berechtigt, kann man später selber die zu viel gezahlte Miete gegen den Vermieter einklagen.

2. Der Bundesgerichtshof bestätigt ausdrücklich, dass zur Berechnung des zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigenden Rückstands immer die Gesamtmiete heranzuziehen ist. Darf der Mieter die Miete mindern, werden die zwei Monatsmieten und der nicht unerhebliche Teil der Miete (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) nicht nach der geminderten Miete, sondern der Miete im mangelfreien Zustand berechnet.

3. Es wurde bereits mehrfach berichtet, dass sich gerade am Landgericht Berlin eine Tendenz zeigt, die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges genau daraufhin zu prüfen, ob gem. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse zur Beendigung besteht (bspw.: LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14, LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 125/16, LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 – 63 S 309/16). Zu einer solchen Situation kommt es dann, wenn die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Leistung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist und der Vermieter gleichzeitig die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen hat. In einem Nebensatz erklärt der BGH ausdrücklich, dass im Falle der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges es zumindest im Grundsatz einer solchen Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen bedarf.

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1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
2. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.