Fristsetzung bei Beschädigung der Mietsache

Damit im Mietrecht ein Anspruch auf Schadensersatz entsteht, ist es zum Teil notwendig, dass zunächst eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt wird. Insbesondere der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt eine Fristsetzung voraus. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr zu der Frage entschieden, ob bei Beschädigung der Mietsache zunächst eine Fristsetzung erforderlich ist, bevor ein Schadensersatz in Geld gefordert werden kann.

Der Ausgangsstreit – Vermieter verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz ohne vorherige Fristsetzung

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung aus dem Jahr 2004 miteinander verbunden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wurde die Wohnung am 25.02.2012 von dem Mieter zurückgegeben. Der Vermieter beantragte im März 2012 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Er verlangte daraufhin Schadensersatz von dem Mieter für die Beseitigung von Schimmelbefall in mehreren Räumen, für die Beseitigung von Kalk im Badezimmer, für Lackschäden an einem Heizkörper und für Mietausfall, da eine Weitervermietung erst ab August 2012 möglich gewesen sei. Eine Frist zur Mängelbeseitigung hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zur Leistung von Schadensersatz in Höhe von 2,760,00 Euro für die Schimmelschäden. Der Vermieter legte daraufhin Berufung ein. Das Landgericht Schweinfurt verurteilte den Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.171,00 Euro.

Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung des Schadens zu setzen, so das Landgericht. Zutreffend habe das Amtsgericht den Mieter zur Leistung von Schadensersatz für den Schimmelbefall verurteilt, da der Schimmel überwiegend durch ein fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters entstanden sei. Hinzu komme Schadensersatz für die sonstigen Beschädigungen in der Wohnung sowie für den Ersatz des Mietausfalls. Der Mieter legt daraufhin Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung – Ist bei einem Schadensersatzanspruch eine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung erforderlich?

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Landgerichts und weist die Revision des Mieters zurück. Das Landgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vom Vermieter begehrten Schadensersatz um einen Schadensersatz neben der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB handele. Dieser setze keine Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens gegenüber dem Mieter voraus. Der Schadensersatzanspruch sei sofort fällig.

Der Mieter sollte die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand erhalten, insbesondere die Räume schonend und pfleglich behandeln sowie alles unterlassen was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen könne. Diese nicht leistungsbezogene Nebenpflicht habe der Mieter vorliegend verletzt, so der BGH. Es seien Schäden verursacht worden, welche auf Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs beruhen. Gemäß § 249 BGB hat der Vermieter in diesem Fall die Wahlmöglichkeit zwischen einer Naturalrestitution zur Wiederherstellung der beschädigten Sache (Abs. 1) und einem Anspruch auf Geldzahlung (Abs. 2). Eine nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bestehende Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands durch Schadensbeseitigung entfalle, da der Mieter den Schaden und damit den Mangel zu vertreten habe, so der BGH.

Darüber hinaus habe der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung des Eigentums an der vermieteten Wohnung aus § 823 Abs. 1 BGB. Auch danach sei keine Fristsetzung erforderlich. Vertragliche (§ 280 Abs. 1 BGB) und deliktische (§ 823 Abs. 1 BGB) Ersatzansprüche können zudem nebeneinander bestehen.

Praxistipp – Bei einem Schadensersatzanspruch ist eine Fristsetzung nur erforderlich, wenn es um die Verletzung von Leistungspflichten geht

Eine juristische Gegenansicht sieht in den Fällen nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB gegeben. Allgemein gelte bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 1 BGB, dass die Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand verpflichtend sei. Daher gehöre zu der vom Mieter geschuldeten Leistung auch die Beseitigung von Schäden an der Mietsache, die der Mieter durch Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft verursacht habe oder die ihm zugerechnet werden könnten. Nach dieser Ansicht würde also ein Fristsetzungserfordernis bestehen. Dass der BGH dem in seiner Rechtsprechung jedoch nicht folgt und hier einen Schadensersatz neben der Leistung annimmt, zeigt das Urteil.

Anders sieht es aus im Falle der Verletzung vertraglicher Hauptleistungspflichten, beispielsweise wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Hier besteht ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung gem. §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB. Das heißt, es muss zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung der Durchführung von Schönheitsreparaturen gesetzt werden. Erst nach erfolglosem Ablauf dieser Frist können Vermietende Schadensersatz verlangen.

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1. Weitere Beiträge zum Thema Schadensersatz finden Sie hier.
2. Wann haben Vermietende einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Dielen? Hiermit beschäftigte sich ein Urteil des Kammergerichts Berlin.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.