Für Beschlussumsetzung haftet der Verwalter

Kommt es in einer Wohnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu Schäden, kann der Weg für die Schadensbeseitigung lange und beschwerlich sein. Wenn Beschlüsse der Gemeinschaft zusätzlich nicht richtig umgesetzt werden, steht die folgende Frage im Raum: Wer haftet für die fehlende Umsetzung der Beschlüsse? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil aus dem Jahr 2018 entschieden, dass für die fehlende Beschlussumsetzung durch die WEG der Verwalter haftet.

Der Ausgangsstreit – Klägerin verlangt Schadensersatz von der WEG

Die Ausgangsklägerin des Rechtsstreits ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihrer Wohnung kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Außerdem waren die unter der Wohnung verlaufenden Grundsielleitungen instandsetzungsbedürftig.

In der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 beschloss die Gemeinschaft, eine Feuchtigkeitssanierung in der Wohnung durchzuführen. Darüber hinaus entschied sie, die Grundsielleitungen zu erneuern. Im November 2009 kam es zu einer erneuten Beschlussfassung, mit der die Gemeinschaft die Sanierungsarbeiten in Auftrag gab. Am 28.09.2011 fand eine Abnahmebegehung statt. In der Wohnung der klagenden Eigentümerin waren noch diverse Mängel, unter anderem feuchte Stellen und Mängel am neu verlegten Parkett, festzustellen.

Die Klägerin richtete ihre Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Sie verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz in Höhe von 59.113,88 €. Als Schaden machte sie unter anderem die Anmietung einer Ersatzwohnung sowie Einlagerung von Möbeln geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage der Eigentümerin ab. Die hierauf eingelegte Berufung wies das Berufungsgericht zurück.

Die Entscheidung – Für die fehlende Beschlussumsetzung haftet alleine der Verwalter

Nun weist auch der BGH die Revision der Eigentümerin zurück. Der BGH begründet die Entscheidung vorwiegend damit, dass für die fehlende Beschlussumsetzung alleine der Verwalter haftet.

Die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sei schon deshalb abzuweisen, da ein Ersatzanspruch aus § 288 Abs. 1 BGB gegen die beklagte WEG schon dem Grunde nach nicht besteht. Die WEG sei nicht Schuldnerin etwaiger Schadensersatzansprüche der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB.

Hierbei sei zunächst einmal zu unterscheiden, ob eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist oder nicht durchgeführt wird. Unterbleibt eine Beschlussfassung, müsste die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer und nicht gegen die Gemeinschaft geführt werden. Nur die übrigen Wohnungseigentümer, nicht der Verband seien zum Schadensersatz verpflichtet.

Hat die WEG einen Beschluss gefasst, der dann aber nicht oder nicht vollständig durchgeführt wird, so scheidet eine Haftung sowohl der übrigen Eigentümer als auch des Verbandes aus. Es könne sich dann alleine eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Dieser sei gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (a.F.) gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

Ein Anspruch auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht ebenfalls nicht, so der BGH. Schuldner des Aufopferungsanspruchs ist zwar grundsätzlich die WEG. Nach dieser Vorschrift ist aber nur ein Schaden zu ersetzen, der seine Ursache adäquat kausal in dem Betreten oder der Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hat. Hier sei der Schaden aber als Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten.

Praxistipp – Bei Nichteinhaltung notwendiger Schritte droht Verlust der Ansprüche

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht noch einmal, dass es in Wohnungseigentümergemeinschaften immer notwendig ist, die einzelnen notwendigen Schritte zur Durchsetzung von Ansprüchen auf Instandhaltung oder Instandsetzung peinlich genau einzuhalten. Dies kann sehr zeitaufwendig und beschwerlich sein. Hält man den Weg aber nicht ein, droht der Verlust der Ansprüche entgegen dem tatsächlich Schadensersatzpflichtigen.

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1. In dem Beitrag Anspruch auf Durchführung der Eigentümerversammlung zeige ich, gegen wen sich dieser Anspruch eigentlich seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes richtet.
2. Weitere Beiträge zum Thema Wohnungseigentümergemeinschaft finden Sie hier.
3. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.