„Für sich selbst“ ist kein Eigenbedarfsgrund

Mit einem Beschluss vom 02.01.2019 hat das Landgericht Hamburg die Berufung eines Vermieters gegen ein Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Das Landgericht erklärt, dass die Begründung des Eigenbedarfs mit „für sich selbst“ Eigenbedarfsgrund nicht ausreichend ist. Was sind aber die formellen Anforderungen n eine Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Der Ausgangsstreit – Kündigung wegen Eigenbedarfs mit der Begründung „für sich selbst”

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden.

Mit Schreiben vom 26.06.2017 erklärte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zur Begründung erklärte der Vermieter alleine, dass er die Wohnung „für sich selbst“ benötigt.

Nachdem der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Die Entscheidung – „Für sich selbst” ist kein Eigenbedarfsgrund

Das Landgericht Hamburg bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Kündigung entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Begründung des Eigenbedarfs mit „für sich selbst“ sei kein ausreichender Eigenbedarfsgrund.

Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Das Landgericht erklärt, dass die Erklärung des Vermieters, er benötige die Wohnung „für sich selbst“ hierzu nicht ausreichend ist. Eine solche Formulierung lasse offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere Personen genutzt werden soll. Ebenfalls wäre nicht zu erkennen, ob die Wohnung in Zukunft als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder etwas vollkommen anderes genutzt werden soll.

§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, anhand der Kündigung prüfen zu können, ob sich eine rechtliche Verteidigung gegen die Kündigung lohnt oder nicht. Anhand der Formulierung sei es aber nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe dem Eigennutzungswunsch zugrunde lagen und ein ernsthafter Nutzungswille vorlag.

Praxistipp – Kündigung wegen Eigenbedarfs durch spezialisierten Rechtsanwalt formulieren lassen

Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wurden die Anforderungen an eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst erheblich verringert. Der hier entschiedene Fall zeigt aber deutlich, dass es immer noch die Möglichkeit gibt, diese Anforderungen nicht einzuhalten.

Generell empfehle ich den Vermietern dringend, die Kündigung wegen Eigenbedarfs umfangreich und im Regelfall auch durch einen spezialisierten Rechtsanwalt formulieren zu lassen. Zunächst einmal besteht eine höhere Chance auf einen freiwilligen Auszug des Mieters, wenn man diesem nachvollziehbar darlegt, weshalb man die Wohnung benötigt.

Außerdem erklären zumindest in Großstädten im Regelfall die Mieter den Widerspruch wegen besonderer Härte. Im Rechtsstreit erhebt das Gericht dann zunächst Beweis darüber, ob tatsächlich ein Eigenbedarf besteht. Im Anschluss muss der Mieter beweisen, dass Härtegründe vorhanden sind. Gelingt beiden Seiten der Beweis, führt das Gericht dann eine Interessenabwägung zwischen dem Eigenbedarfswunsch des Vermieters und den Härtegründen des Mieters durch (§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB). Zugunsten des Vermieters berücksichtigt das Gericht aber nur solche Interessen, die dieser bereits in dem Kündigungsschreiben angegeben hat.

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1. Das Thema behandele ich auch ausführlich in dem Beitrag: Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.