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Gefahr von Schimmel ist – bei älteren Gebäuden – kein Mangel

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil/Kurzmitteilung // Bundesgerichtshof // VIII ZR 67/18

Mit Pressemitteilung vom 05.12.2018 teilt der Bundesgerichtshof mit, dass er zur Frage, ob bereits die Gefahr einer Bildung von Schimmel ein Mangel darstellt, entschieden hat. Zumindest für Gebäude die vor dem Jahr 2003 errichtet (und nicht modernisiert) wurden, lehnt der BGH einen Mangel ab.

Der Ausgangsstreit
Der Bundesgerichtshof hebt mit dieser Entscheidung eine Entscheidung des Landgerichts Lübeck auf, nach der bereits die Gefahr einer Schimmelbildung einen Mangel der Mietsache begründet. Das Gebäude war in den 70er Jahren nach den seinerzeit geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben errichtet worden und wies eine Reihe von Wärmbrücken auf. Aufgrund dieser Wärmbrücken bestand eine stark erhöhte Gefahr der Schimmelbildung. Das Landgericht hatte einen Mangel bejaht, da „ein Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ nicht eingehalten werde. Weiterhin vertrat das Landgericht die Ansicht, dass Mietern regelmäßig lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu 10 min pro Tag zumutbar sei.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Vermieterin hin das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Ein Mangel ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand. Haben die Parteien keine konkrete Vereinbarung getroffen, ist der Wohnstandard geschuldet, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es hierzu technische Normen, sind grundsätzlich – also mit Ausnahmen – die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe anzulegen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist im Falle der Gefahr einer Schimmelbildung keine Ausnahme von diesen Grundsätzen notwendig. Da die Wohnung den Standards zum Zeitpunkt ihrer Errichtung gerecht wird, ist die bloße Gefahr einer Schimmelbildung kein Mangel.

Weiter wird durch den Bundesgerichtshof die Ansicht des Landgerichts abgelehnt, dass Mietern grundsätzlich alleine ein zweimaliges Stoßlüften von 10 min täglich zugemutet werden kann. Der BGH meint, dass diese Verpflichtung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen ist, um dann zu erklären, dass täglich ein zweimaliges Stoßlüften von rund 15 min beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von 10 min Mietern im Regelfall zumutbar sei.

Praxistipp
Natürlich muss man abwarten, bis die vollständig begründete Entscheidung des Bundesgerichtshofs vorliegt. Grundsätzlich soll bereits jetzt darauf hingewiesen werden, dass nach der Entscheidung die „Gefahr“ einer Schimmelbildung aufgrund des Alters des Gebäudes keinen Mangel darstellt. Spätestens dann, wenn sich Feuchtigkeit oder Schimmel tatsächlich bildet, ist aber ein Mangel gegeben. Nach der Gefahrkreistheorie ist ein solcher Mangel – selbst dann wenn die Baustandards zum Zeitpunkt der Errichtung eingehalten wurden – durch den Vermieter zu beseitigen, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Mit Ausnahme von Mietern, die bereit sind, immer wieder darauf zu warten, dass sich Schimmel bildet, wird durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Gefahr der Schimmelbildung in der Praxis auf den Mieter umgewälzt. Da eine Vielzahl von Mietern nicht abwarten wird (und aus gesundheitlichen Gründen teilweise nicht abwarten kann), bis sich Schimmel gebildet hat und wahrscheinlich auch wenig Freude daran empfindet, einmal jährlich mit dem Vermieter zu streiten und Handwerker zur Beseitigung des Schimmels in die Wohnung zu lassen, werden sie ihr Wohnverhalten an die Gefahr der Schimmelbildung anpassen. Sie sind dann zum überobligatorischen Heizen und Lüften gezwungen, um nach Möglichkeit einer Schimmelbildung vorzubeugen.

Der Ausgangsentscheidung des Landgerichts ist zu entnehmen, dass in der Wohnung etwa im Jahr 1990 neue wärmedämmende Fenster eingebaut wurden. Da auch zu diesem Zeitpunkt noch nicht die modernen Regelungen der DIN 4108-2 zur Vermeidung von Schimmelpilz im Neubau galten, wird diese Modernisierung keinen Einfluss auf die Entscheidung haben. Wurden die Fenster in der Wohnung erst ab 2003 modernisiert (oder die Fassade gedämmt), kann man sich als Mieter darauf berufen, dass durch die Modernisierung moderne Baustandards im Hinblick auf die Vermeidung von Schimmel einzuhalten sind.

Zu meinem Beitrag: Schimmel – Ansprüche und Rechte des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung

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