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Gemeinschaft muss Sanierungskosten für Dachterrassen und Balkone tragen

  • RA Kuo
  • Wohnungseigentumsrecht

Viele Mandanten, die zu mir in die Beratung kommen, sind oft überrascht, wenn sich bei Prüfung der Unterlagen herausstellt, dass Ihnen weder der „mitgekaufte“ Keller (meistens: Sondernutzungsrecht) noch die Dachterrasse „gehört“. Dies meint: In einer WEG, deren Mitglied der Käufer/Eigentümer ja zwangsweise wird, gilt die Regel, dass alles, was nicht ausdrücklich in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert wird, gemeinschaftliches Eigentum ist. Bereits aus diesem Grund lohnt vor dem Kauf ein Blick in dieses Dokument und es ist wichtig, dass man sich die Konsequenzen daraus klarmacht.

Insbesondere bedürfen Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum in der Regel der Zustimmung der übrigen Eigentümer. Bereits das Anbringen einer Markise kann daher zustimmungspflichtig sein. Ebenso andere bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums.

Diese Unterscheidung hat aber auch Konsequenzen für die (mögliche) Kostenverteilung. Denn das Landgericht Hamburg (Urteil vom 15.06.2016, 318 S 110/15) hat entschieden, dass dem Eigentümer einer Penthousewohnung nicht durch Gemeinschaftsbeschluss die Kosten für die Dachterrassenabdichtung auferlegt werden können, da die Terrasse nicht als Sondereigentum ausgewiesen ist: „Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Sondereigentümer „Gebäudeteile, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden auf eigene Kosten instand setzen muss“, so ist dies nicht im umfassenden Sinne dahin zu verstehen, dass davon auch die Abdichtung des Daches umfasst ist.“

Ebenso hat das Landgericht Itzehoe (Urteil 19.07.2016 11 S 113/15) dies für Balkone entschieden, selbst wenn diese nur von der dazugehörigen Wohnung aus betreten werden können, also die anderen Eigentümer „gar nichts davon haben“: „Regelt die Teilungserklärung nicht nur eine Kostentragungs-, sondern eine Instandsetzungslast der Eigentümer, deren Wohnung über einen Balkon verfügt, so fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für Instandsetzungsmaßnahmen in diesem Bereich. Für eine Vergemeinschaftung ist dann kein Raum.

Praxistipp
Zum Thema, warum es sinnvoll ist, vor dem Kauf einer Immobilie die Unterlagen überprüfen zu lassen, habe ich schon etwas geschrieben, Sie finden den Artikel hier:
Warum ist die Überprüfung von Wohnungs- und Immobilienkaufverträgen wichtig?

Aber auch Beschlüsse zu Ihren Lasten können Sie gerne von mir überprüfen lassen (bitte die Anfechtungsfrist von nur einem Monat ab Beschlussfassung (nicht Erhalt des Protokolls!) des § 46 I 2 WEG beachten!) bzw. gerne berate ich einzelne Eigentümer und Eigentümergemeinschaften im Vorfeld von Versammlungen, welche Entscheidungen per Beschluss (und mit welcher Mehrheit) getroffen werden können und bereite auf Wunsch auch gerne den Wortlaut einzelner Beschlüsse vor. Aus meiner Sicht ist dies auch der beste Weg, denn auch wenn die Beauftragung eines Anwalts Kosten auslöst, so sind diese im Verhältnis zu einer möglichen nachfolgenden Rechtsstreitigkeit denkbar gering. Ganz abgesehen von der dann oft vergifteten Atmosphäre und den sich dann anschließenden zukünftigen Streitigkeiten. Bitte bedenken Sie (siehe oben das Beispiel mit der Markise), dass Sie nun einmal mit den anderen Eigentümern auskommen müssen und oft auch deren Zustimmung bedürfen. Es empfiehlt sich daher immer, nach einer möglichst einvernehmlichen Lösung zu suchen. Und eine gemeinsame Beauftragung eines Anwalts, meist auch verbunden mit einem gemeinsamen Treffen, ist daher aus meiner Sicht sinnvoll. Es erspart und schont auf die lange Sicht gesehen, Zeit, Nerven und Geld.

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