Minderung bei Großbaustelle auf Nachbargrundstück

Mit Urteil vom 26.09.2013 weist das Landgericht Berlin die Berufung einer Vermieterin zurück, die ihre Mieter auf Räumung und Herausgabe der von ihnen angemieteten Wohnung verklagt hatte. Die Vermieterin erklärte die Kündigung wegen Zahlungsverzuges, nachdem die Mieter die Miete aufgrund einer nahegelegenen Großbaustelle gemindert hatten. Das Landgericht ist der Ansicht, dass bei einer bei einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück Mietende zu einer pauschalen Minderung von 25 % der Miete berechtigt sind.

Der Ausgangsstreit – Mieter mindern Miete wegen Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück

Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag vom 28.03.2003 miteinander verbunden. Im Zeitraum von November 2011 bis Juli 2012 wurde auf dem Nachbargrundstück das Gebäude kernsaniert. Die Mieter minderten die Miete in dieser Zeit um 25 %.

Die Vermieterin erklärte mit Schreiben vom 12.07.2012 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges. Die Mieter glichen den Rückstand noch innerhalb der Schonfrist aus.

Die Entscheidung – Ist eine Minderung der Miete bei einer Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück möglich?

Das Landgericht bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts, das die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen hatte. Die Mieter waren aufgrund der Großbaustelle auf dem Nachbargrundstück zu einer pauschalen Minderung von 25 % der Miete berechtigt, so das Landgericht.

Die fristlose Kündigung war spätestens aufgrund der Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam. Aber auch die ordentliche Kündigung beendete das Mietverhältnis nicht, da die Mieter sich nicht mit der Leistung der Miete im Rückstand befanden.

Nach Ansicht des Landgerichts war die Miete im Zeitraum von November 2011 bis Juli 2012 gemindert. Aufgrund der Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück waren die Mieter zur Minderung der Miete um 25 % berechtigt. Dass Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück durchgeführt wurden, war unstreitig. Solche Arbeiten führen, so das Landgericht, immer zu erheblichen Lärm- und Staubemissionen, sowie starken Erschütterungen. Dies sei eine offenkundige Tatsache, sodass das Landgericht nicht einmal eine Beweiserhebung für notwendig angesehen hat.

Die Minderung war auch pauschal zu gewähren. Die Mieter mussten nicht nach einzelnen Zeitabschnitten differenzieren. Bei umfangreichen Bauarbeiten sei es zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (s. hierzu auch LG München, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14).

Praxistipp – Ob Großbaustelle zur Minderung berechtigt war lange Zeit umstritten

Die Frage, ob der Mieter bei einer benachbarten Großbaustelle zur Minderung der Miete berechtigt ist, war gerade in Großstädten lange Zeit hoch umstritten (sogenannte Baulückenrechtsprechung). Eigentlich war man davon ausgegangen, dass durch das Urteil des BGH vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 das Thema abschließend geregelt wurde. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin ist aber anderer Auffassung, s. LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 76/16.

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