Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung?
Mit Urteil vom 06.11.2014 hat das Landgericht Bonn die Berufung einer Vermieterin zurückgewiesen, mit der diese den Anspruch auf Räumung aus einer Zahlungsverzugskündigung nach Ausgleich der Mietschulden innerhalb der Schonfrist weiter verfolgt hatte. Die Entscheidung wirft wieder die Frage auf, ob unter bestimmten Voraussetzungen eine Heilung der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgt.
Der Ausgangsstreit – Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzug, Mieter gleicht Zahlungsrückstand aus
Die Vermieterin hatte den Mietern außerordentlich fristlos sowie ordentlich gekündigt, weil diese mit ihren Mietzahlungen im Rückstand waren. Als die Klage auf Räumung bereits bei Gericht war, glichen die Mieter den Zahlungsrückstand dann innerhalb der Schonfrist aus. Durch die Zahlung wurde die außerordentlich fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 III Nr. 2 S. 1 BGB). Die Vermieterin verfolgte unter Berufung auf die ordentliche Kündigung die Räumungsklage weiter. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab.
Die Entscheidung – Ist eine Heilung der Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung innerhalb der Schonfrist möglich?
Das Landgericht Bonn weist die hiergegen gerichtete Berufung zurück. Nach Ansicht des Landgerichts ist eine Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgt.
Die Rechtsprechung des BGH
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird durch die Zahlung innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB nur die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht (bspw. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Selbst wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht, muss er nach Ablauf der Frist der ordentlichen Kündigung (§ 573 I BGB) die Wohnung räumen.
Dies hat in der Praxis außerordentlich harte Konsequenzen für den Mieter. Praktisch sind die Unterschiede zwischen einer außerordentlich fristlosen und einer ordentlichen Kündigung gerade bei bereits schwebendem Rechtsstreit äußerst gering. Die Frist der ordentlichen Kündigung ist zum Zeitpunkt der ersten mündlichen Verhandlung häufig schon abgelaufen. Und: die Jobcenter sind zum Ausgleich der Rückstände häufig nur dann bereit, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesichert ist. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die ordentliche Kündigung wirksam bleibt, ist das Mietverhältnis nur gesichert, wenn der Vermieter bei Zahlung auf die ordentliche Kündigung verzichtet. In meiner Praxis ist dies aber die absolute Ausnahme. Tatsächlich können die JobCenter durch – zum Teil rechtswidrige – Kürzung der Miete inzwischen eine Beendigung des Mietverhältnisses erzwingen. Der Mieter wiederum muss ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine neue Wohnung finden.
Die Entscheidung des Landgerichts Bonn
Das Landgericht verfolgt in seinem Urteil einen neuen Ansatz. Es geht ebenso wie der BGH davon aus, dass die Regelung des § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB nicht analog auf die ordentliche Kündigung angewendet werden kann. Es meint aber, dass dem Vermieter eine Berufung auf die ordentliche Kündigung nach Treu und Glauben, § 242 BGB verwehrt sei, wenn (1.) der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist befriedigt wird, (2.) keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommt und (3.) der Mieter sich im Übrigen keine andere Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zuschulden hat kommen lassen.
Das Landgericht hat die Revision zugelassen. Diese ist unter dem Aktenzeichen VIII ZR 321/14 bei dem Bundesgerichtshof rechtshängig.
Update:
Der BGH hat die Revision der Vermieter zurückgewiesen. Die Ansicht des Landgerichts, dass man Fallgruppen bilden kann, in denen eine Berufung auf die ordentliche Kündigung immer treuwidrig ist, aber abgelehnt. Die Entscheidungsbesprechung finden Sie unter: BGH: Keine Regeln wann ordentliche Zahlungsverzugskündigung treuwidrig ist.
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- Zum Beitrag: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?
- Eine Reihe von Entscheidungsbesprechungen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug finden Sie zu dem Stichwort Mietschulden.
- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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