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Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung?

  • RA Daryai
  • Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht Bonn // 6 S 154/14

Mit Urteil vom 06.11.2014 hat das Landgericht Bonn die Berufung einer Vermieterin zurückgewiesen, mit der diese den Anspruch auf Räumung aus einer Zahlungsverzugskündigung nach Ausgleich der Mietschulden innerhalb der Schonfrist weiter verfolgt hatte. Die Entscheidung wirft wieder die Frage auf, ob unter bestimmten Voraussetzungen eine Heilung der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgt.

Der Ausgangsstreit

Die Vermieterin hatte den Mietern außerordentlich fristlos sowie ordentlich gekündigt, weil diese mit ihren Mietzahlungen im Rückstand waren. Als die Klage auf Räumung bereits bei Gericht war, glichen die Mieter den Zahlungsrückstand dann innerhalb der Schonfrist aus. Durch die Zahlung wurde die außerordentlich fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 III Nr. 2 S. 1 BGB). Die Vermieterin verfolgte unter Berufung auf die ordentliche Kündigung die Räumungsklage weiter. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab.

Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung?

Die Entscheidung

Das Landgericht Bonn weist die hiergegen gerichtete Berufung zurück. Nach Ansicht des Landgerichts ist eine Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist erfolgt.

Die Rechtsprechung des BGH

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird durch die Zahlung innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB nur die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht (bspw. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Selbst wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht, muss er nach Ablauf der Frist der ordentlichen Kündigung (§ 573 I BGB) die Wohnung räumen.

Dies hat in der Praxis außerordentlich harte Konsequenzen für den Mieter. Praktisch sind die Unterschiede zwischen einer außerordentlich fristlosen und einer ordentlichen Kündigung gerade bei bereits schwebendem Rechtsstreit äußerst gering. Die Frist der ordentlichen Kündigung ist zum Zeitpunkt der ersten mündlichen Verhandlung häufig schon abgelaufen. Und: die Jobcenter sind zum Ausgleich der Rückstände häufig nur dann bereit, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses gesichert ist. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die ordentliche Kündigung wirksam bleibt, ist das Mietverhältnis nur gesichert, wenn der Vermieter bei Zahlung auf die ordentliche Kündigung verzichtet. In meiner Praxis ist dies aber die absolute Ausnahme. Tatsächlich können die JobCenter durch – zum Teil rechtswidrige – Kürzung der Miete inzwischen eine Beendigung des Mietverhältnisses erzwingen. Der Mieter wiederum muss ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine neue Wohnung finden.

Die Entscheidung des Landgerichts Bonn

Das Landgericht verfolgt in seinem Urteil einen neuen Ansatz. Es geht ebenso wie der BGH davon aus, dass die Regelung des § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB nicht analog auf die ordentliche Kündigung angewendet werden kann. Es meint aber, dass dem Vermieter eine Berufung auf die ordentliche Kündigung nach Treu und Glauben, § 242 BGB verwehrt sei, wenn (1.) der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist befriedigt wird, (2.) keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommt und (3.) der Mieter sich im Übrigen keine andere Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zuschulden hat kommen lassen.

Das Landgericht hat die Revision zugelassen. Diese ist unter dem Aktenzeichen VIII ZR 321/14 bei dem Bundesgerichtshof rechtshängig.

Update:

Der BGH hat die Revision der Vermieter zurückgewiesen. Die Ansicht des Landgerichts, dass man Fallgruppen bilden kann, in denen eine Berufung auf die ordentliche Kündigung immer treuewidrig ist, aber abgelehnt. Die Entscheidungsbesprechung finden Sie unter: BGH: Keine Regeln wann ordentliche Zahlungsverzugskündigung treuewidrig ist.

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  1. Zum Beitrag: Wegen Mietschulden gekündigt, was tun?
  2. Eine Reihe von Entscheidungsbesprechungen zu Kündigungen wegen Zahlungsverzug finden Sie zu dem Stichwort Mietschulden.
  3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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