Heizkostenabrechnung bei Schätzung des Verbrauchs

Mit Urteil vom 12.11.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die Frage entschieden, ob bei Schätzung des Verbrauchs von Heizung und Warmwasser die Berechnungsweise in der Heizkostenabrechnung durch den Vermieter zu erklären ist.

Die Entscheidung – Müssen Vermietende bei Schätzung des Verbrauchs die Berechnungsweise in der Heizkostenabrechnung erklären?

Eine Reihe von Instanzgerichten, u.a. das Landgericht Berlin, hatte vertreten, dass bei Schätzung des Verbrauchs eine Heizkostenabrechnung auch die Grundlage der Schätzung darstellen muss. Wenn eine solche Darstellung nicht erfolgte, hatten die Instanzgerichte die Abrechnung als formell unwirksam angesehen. Die Instanzgerichte erklärten, dass ein Mieter anhand der Abrechnung nachvollziehen muss, wie der Vermieter zu den geschätzten Verbrauchswerte gelangt.

Diese Auffassung lehnt der BGH ab. Ausreichend sei, dass der Vermieter in der Abrechnung die Höhe der geschätzten Verbrauchswerte angibt, so der BGH. Der Mieter muss nicht nachvollziehen können, wie die Schätzergebnisse selber zustande gekommen sind. Dies könne der Mieter noch im Rahmen der Überprüfung der Abrechnung erfragen.

Praxistipp – Vermietende sollten in jedem Fall erklären, dass Verbrauch durch Schätzung ermittelt wurde

Nicht entschieden hat der BGH über den ebenfalls nicht selten anzutreffenden Fall, dass der Vermieter in der Abrechnung selber nicht erklärt, nach welcher Methode er geschätzt hat. Hier kommt beispielsweise eine Schätzung nach dem Verbrauch im Vorjahr oder dem durchschnittlichen Verbrauch anderer Wohnungen in Frage. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Schätzmethode angegeben.

Aufgrund der Entscheidung des BGH kann man davon ausgehen, dass der Vermieter auch die Schätzmethode nicht mitteilen muss. Bis der BGH hierzu entscheidet, raten wir zur Sicherheit Vermietern aber, die Schätzmethode mitzuteilen. In jedem Fall sollten Vermieter Ihren Mietern in der Abrechnung erklären, dass der individuelle Verbrauch durch Schätzung ermittelt wurde.

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1. War die Eichfrist des Messgeräts abgelaufen, führt dies nicht zwangsläufig dazu, dass man als Vermieter nicht mehr auf die Messergebnisse zurückgreifen kann. Dies hat der BGH mit Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/10 entschieden.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.