Heizkostenabrechnungen sind nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum zu erstellen
BGH: Heizkostenabrechnungen sind zwingend nach dem Leistungsprinzip zu erstellen; erstellt der Vermieter die Abrechnung nach dem Abflussprinzip, muss erneut abgerechnet werden, eine Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV kommt nicht in Frage
Heizkostenabrechnungen sind nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01. Februar 2012 (VIII ZR 156/11) zwingend nach demLeistungsprinzip und nicht nach dem Abflussprinzip zu erstellen. Dies folge aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV.
Abflussprinzip meint, dass der Vermieter sämtliche Kosten, mit denen er im Abrechnungsjahr belastet wird, in eine Abrechnung einstellen kann. Nach dem Leistungsprinzip können nur solche Kosten abgerechnet werden, für die im Abrechnungsjahr tatsächlich eine Leistung erbracht wurde.
Beispielsweise werden für Stromkosten im Abrechnungsjahr (z.B. 2010) regelmäßige Vorauszahlungen geleistet. Im Jahr 2010 wird aber durch den Stromversorger abschließend über die im Jahr 2009 geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet und dann entweder ein Betrag nachgefordert oder ein Guthaben ausgekehrt. Abschließend über die tatsächlich im Jahr 2009 angefallenen Kosten für Strom abgerechnet wird daher im Jahr 2010. Leistungsprinzip meint, dass über die im Jahr 2009 erbrachte „Leistung“, also die Vorauszahlungen einschließlich des Ergebnisses der Jahresendabrechnung aus dem Jahr 2010 abgerechnet wird.
Hingegen bedeutet Abflussprinzip, dass der Vermieter über die „Kosten“ abrechnet, die ihm im Abrechnungsjahr angefallen sind. Nach unserem Beispiel sind dies also sämtliche Vorauszahlungen aus dem Jahr 2009 plus die Kosten aus der Jahresendabrechnung für das jahr 2008, da diese dem Vermieter erst im Jahr 2009 zugeht, er also erst 2009 auf sie leistet.
Eine bereits nach dem Abflussprinzip erstellte Abrechnung kann nicht dadurch gerettet werden, dass einfach eine 15% Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV vorgenommen wird. Vielmehr muss die Abrechnung vollständig neu, nach den tatsächlich im Abrechnungsjahr angefallenen Heizkosten erstellt werden.
Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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