Herausgabe der Mietbürgschaft nur an Bürgen

Die Parteien eines Mietverhältnisses können anstelle der Kaution auch eine Mietbürgschaft (meist einer Bank oder Versicherung) vereinbaren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sowie Erlöschen von Forderungen Vermietender sind diese dann zur Löschung der Mietbürgschaft sowie der Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin verlangt, dass die Vermieterin die Mietbürgschaft an sie herausgibt. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main musste deshalb entscheiden, ob die Herausgabe der Mietbürgschaft nur an den Bürgen erfolgen kann oder ob auch Mietende die Herausgabe auch an sich selbst verlangen dürfen.

Der Ausgangsstreit – Herausgabe der Mietbürgschaft nur an den Bürgen, nicht an die Mieterin

Die Parteien waren über einen Mietvertrag über Gewerberäume vom 11.05.2006 miteinander verbunden. Ursprünglich hatte die Mieterin eine Barkaution geleistet, diese löste sie aber schließlich mit einer Mietbürgschaft einer Bank aus. Die Vermieterin war danach verpflichtet, die Bürgschaftsurkunde an die Bürgin zurückzugeben, sobald die Bürgschaft erloschen ist. Zur Absicherung der Mietbürgschaft wurde zu Gunsten der Bürgin auf dem Grundstück eine Grundschuld eingetragen.

Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2009. Mit Schreiben vom 29.06.2010 kündigte die Hausverwaltung die Gesamtabrechnung der Mietbürgschaft an. Mit Schreiben vom 10.08.2010 bezifferte sie die Forderungen der Vermieterin und forderte die Mieterin unter Fristsetzung zur Zahlung von insgesamt 69.468,38 € auf und kündigte für den Fall des erfolglosen Fristablaufs die Einlösung der Mietbürgschaft und die Verrechnung der Forderung an.

Die Mieterin wandte sich mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2010 gegen einen Teil der Nachforderungen aus den Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnungen sowie Kosten der Instandsetzung. Später forderte die Mieterin die Vermieterin mit Anwaltsschreiben vom 21.02.2011 zur Rückgabe der Mietbürgschaft an sie auf.

Schließlich erhob die Mieterin Klage. Sie verlangte die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an sie sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die Vermieterin dagegen vertrat die Ansicht, ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde stehe allein der Bürgin selbst als Partei des Bürgschaftsvertrages, nicht der Mieterin zu.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Diese sei bereits mangels Aktivlegitimation der Mieterin, also mangels der Befugnis, den Anspruch vor Gericht geltend zu machen, begründet. Die Mieterin hätte gegenüber der Vermieterin die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde nur an die Bürgin, nicht an sich selbst verlangen können. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Berufung ein.

Die Entscheidung – Können Mietende die Herausgabe der Mietbürgschaft auch an sich selbst verlangen oder nur an den Bürgen?

Die Berufung ist nicht begründet, so das OLG. Der Mieterin stand gegenüber der Vermieterin der nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der Mietbürgschaftsurkunde an sie nicht zu. Entsprechend § 371 BGB könne die Mieterin bei Wegfall des Sicherungszweck die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde nur an den Bürgen verlangen (s. BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 352/00). Das Gesetz geht daher von der Herausgabe der Bürgschaft an den Bürgen aus.

Grundsätzlich hätten Mieterin und Vermieterin vereinbaren können, dass auch die Mieterin die Herausgabe der Bürgschaft an sich verlangen kann. Aus dem Mietvertrag sowie der die Bürgschaft betreffenden Sicherungsabrede mit der Bank ergebe sich ein solcher Anspruch auf Herausgabe an die Mieterin aber nicht.

Die Vermieterin war nach dem Inhalt des Mietvertrages der Mieterin gegenüber nur verpflichtet, ein Erlöschen der Bürgschaftsverpflichtung der Bürgin zu bewirken und zudem die Bürgschaftsurkunde herauszugeben. Denn der Besitz dieser Urkunde, die einen Schuldschein im Sinne des § 371 BGB darstelle, erleichtere die prozessuale Durchsetzung der Bürgschaftsforderung. Sie sei ein erhebliches Beweisanzeichen dafür, dass die Forderung entstanden ist und besteht (s. BGH, Urteil vom 09.10.2008 – VII ZR 227/07).

Eindeutiger Wortlaut des Mietvertrages verlangt Herausgabe der Mietbürgschaft an den Bürgen

Schließlich ergebe sich auch aus der Interessenlage der Beteiligten kein Herausgabeanspruch an die Mieterin, so das OLG. Diese hatte zwar ein Interesse, die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde zunächst an sich zu verlangen, um eine Löschung der Grundschuld bei der Bürgin sicherzustellen. Es bestanden aber keine Anhaltspunkte, dass die Bürgin nach Erhalt der Bürgschaftsurkunde dies unterlassen würde. Die Sicherheit in Gestalt einer Grundschuld erfordere es gerade, dass die gesicherte Forderung vor Löschung der Grundschuld erfüllt werde, da ansonsten das Risiko bestünde, dass die Sicherung doch noch unterlaufen würde.

Das berechtigte Interesse der Mieterin, schnell die Herausgabe der Bürgschaft zu verlangen, sei nicht beeinträchtigt gewesen. Sie konnte durch Geltendmachung ihres eigenen mietvertraglichen Anspruchs auch ohne vorherige Einschaltung der Bürgin von der Vermieterin die Herausgabe der Urkunde an die Bürgin verlangen. Dadurch sei ihr berechtigtes Interesse, die Rückgabe selbst zu kontrollieren, gewährt. Es wiege zudem gegenüber den berechtigten Interessen der weiteren Beteiligten nicht so schwer, dass es entgegen dem Inhalt der Bürgschaftsurkunde einen Anspruch auf Herausgabe an die Mieterin selbst begründen könne.

Eine andere Auslegung des Bürgschaftsvertrages komme nicht in Betracht, da der Wortlaut hier eindeutig sei, so das OLG. Die Vermieterin hatte die Bürgschaftsurkunde schließlich auch nicht von der Vermieterin, sondern unmittelbar von der Bürgin selbst erhalten.

Die geforderten Rechtsanwaltskosten könne die Mieterin ebenfalls nicht verlangen, da ihr diese Kosten nicht aufgrund einer Pflichtverletzung der Vermieterin entstanden seien und diese sich mit der Rückgabe der Bürgschaft nicht in Verzug befand (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB). Die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung ende auch im Falle der Vermietung von Gewerberaum, wenn nicht anders vertraglich vereinbart, grundsätzlich mit Ablauf von einem Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Die Vermieterin habe laut OLG berechtigte Nachforderungen aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2007 und 2008 gehabt.

Praxistipp – Anstelle der Kaution kann bei Abschluss eines Mietvertrages auch eine Mietbürgschaft vereinbart werden

Grundsätzlich ist es möglich, bei einem Mietverhältnis eine Mietbürgschaft zu vereinbaren, sofern beide Parteien dies möchten. Die Bürgschaft ersetzt dann die Kaution. Eine Absicherung der möglichen Ansprüche Vermietender erfolgt danach über den Bürgen.

In der Regel vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht, eine solche Bürgschaft, um eine Barleistung der Kaution zu vermeiden. Sie sollten jedoch beachten, dass der Bestand der Bürgschaft aufgrund der nach dem Gesetz weitreichenden Haftung des Bürgen sehr strengen Anforderungen unterliegt. Das heißt, der Schutz von Forderungen Vermietender durch eine Bürgschaft kann im laufenden Vertragsverhältnis leicht ausgehebelt werden. Deshalb sollten Vermietende bei Vertragsänderungen sorgfältig prüfen, ob nicht auch die Bürgschaftserklärung erneuert werden muss.

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1. Die Absicherung der Ansprüche Vermietender gegen den Mietende durch Bürgschaft eines Dritten ist mit erheblichen Risiken verbunden, wie ein Urteil des OLG Düsseldorf zeigt.
2. Einen Überblick über die Kaution im Mietrecht erhalten Sie in diesem Beitrag.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.