Überspringen zu Hauptinhalt

Hinreichende Begründung des Eigenbedarfs

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht Frankfurt/Oder // 15 S 112/17

In einem Urteil vom 29.11.2018 nimmt das Landgericht Frankfurt/Oder Stellung zu folgender Frage: Welche Anforderungen sind an eine hinreichende Begründung des Eigenbedarfs zu stellen?

Der Ausgangsstreit – Kündigungen des Vermieters unter anderem auch wegen Eigenbedarfs

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Der Vermieter erklärt eine Reihe von Kündigungen, um das Mietverhältnis zu beenden. Mit Schreiben vom 28.08.2015 sowie 05.01.2016 erklärt er auch Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führt er alleine an, dass sich die Enkel am Garten erfreuen sollen.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. In seiner Entscheidung erklärte das Amtsgericht weiter, dass auch die Eigenbedarfskündigungen wirksam waren.

Hinreichende Begründung des Eigenbedarfs

Die Entscheidung – Kündigungen wegen Eigenbedarfs nicht wirksam, da eine hinreichende Begründung gefehlt hat

Zwar bestätigt das Landgericht letztlich die Entscheidung des Amtsgerichts, nach der die Mieter zur Räumung verpflichtet sind. Nach Ansicht des Landgerichts waren die Eigenbedarfskündigungen aber nicht wirksam, da eine hinreichende Begründung des Eigenbedarfs gefehlt hat.

Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB müssen in dem Kündigungsschreiben die Gründe angegeben werden, aus denen der Vermieter kündigen möchte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll der Mieter hierdurch in die Lage versetzt werden, die Erfolgsaussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung überschlägig zu überprüfen.

Wenn der Vermieter nicht selber einziehen möchte, muss er dem Mieter in jedem Fall den Grad der Verwandtschaft des Familienangehörigen mitteilen, der in die Wohnung einziehen soll. Nur so kann der Mieter überprüfen, ob dieser Verwandtschaftsgrad für eine Eigenbedarfskündigung ausreichend ist. Darüber hinaus muss der Vermieter aber auch die Tatsachen erklären, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Daher muss das Schreiben Ausführungen zum Grund der Überlassung enthalten.

Wenn der Vermieter mit der Begründung kündigt, seine Angehörigen seien derzeit unangemessen untergebracht, muss er die Wohnverhältnisse des Verwandten offenlegen, so das Landgericht. Erfolgt die Kündigung mit der Begründung, dass der Familienangehörige den Vermieter in Zukunft unterstützen soll, muss erklärt werden, weshalb eine solche Unterstützung erforderlich ist. Wenn der Vermieter die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen möchte, der heiraten oder mit seinem Partner zusammenziehen will, soll der Vermieter darlegen, wie beide Personen derzeit untergebracht sind. Nach Ansicht des Landgerichts kann ansonsten der Mieter den Bedarf an der Wohnung nicht beurteilen.

Dem Vermieter hilft auch nicht weiter, dass er die Gründe in der Klageschrift dargelegt hat. Das Landgericht sieht hierin ein nicht wirksames Nachschieben von Kündigungsgründen. Ein solches Nachschieben sei aber nur zulässig, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 S. 2 BGB).

Praxistipp – Vermieter sollten Kündigung wegen Eigenbedarfs ausführlich begründen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind an die Mitteilung der Gründe für den Eigenbedarf keine übersteigerten Anforderungen zu setzen. Insofern wäre es interessant, ob der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Landgerichts bestätigen würde.

Die Entscheidung zeigt aber, dass Vermieter sich bei der Begründung ihres Eigenbedarfs nicht zu kurz fassen sollten. Letztlich entscheidet immer “ein” Richter mit einer individuellen Rechtsansicht über die Klage. Ob sich dieser Richter an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Begründungserfordernis hält oder nicht, erfährt man im Zweifelsfall erst nach ein bis zwei Jahren.

– – –

  1. In dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter gebe ich Tipps aus meiner Praxis als Fachanwalt für Mietrecht, was man bei der Gestaltung und Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung als Vermieter beachten sollte.
  2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

squere_nima
An den Anfang scrollen