Rückgriff auf Kaution im bestehenden Mietverhältnis

Mit Urteil vom 07.05.2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) über die zuvor streitige Frage entschieden, ob im bestehenden Mietverhältnis ein Rückgriff des Vermieters auf die Kaution zulässig ist, wenn die Forderung zwischen den Parteien streitig ist.

Der Ausgangsstreit – Vermieter nimmt Mietminderung der Mieterin aus der Kaution

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. In dem Mietvertrag war ausdrücklich geregelt, dass ein Recht des Vermieters zum Rückgriff auf die Kaution selbst bei streitigen Forderungen besteht.

Während der Mietzeit minderte die Mieterin dann die Miete, weil ein Mangel bestanden haben soll. Anstatt die nicht geleistete Miete einzuklagen, entnahm der Vermieter die Mietminderung aus der Kaution. Sie verlangte von der Mieterin, dass diese die Kaution wieder auffüllt.

Die Mieterin erhob Klage und verlangte die Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter und den Nachweis der insolvenzfesten Anlage. Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin statt. Das Landgericht wies die hiergegen gerichtete Berufung des Vermieters zurück.

Die Entscheidung – Wann ist ein Rückgriff auf die Kaution im bestehenden Mietverhältnis zulässig?

Der BGH gibt der Mieterin recht. Ein Rückgriff des Vermieters auf die Kaution ist im bestehenden Mietverhältnis nicht möglich, wenn die Forderung zwischen den Parteien streitig ist.

Die Mietkaution hat Treuhandcharakter. Sie ist nach der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB von dem Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen. Hierdurch soll der Bestand der dem Mieter zustehenden Kaution auch in einer möglichen Insolvenz des Vermieters gesichert werden. Lässt man bei streitigen Forderungen einen Rückgriff auf die Kaution zu, würde dieser Schutz ausgehöhlt werden. Der entnommene Kautionsbetrag wäre bis zu einer abschließenden gerichtlichen Entscheidung nicht mehr geschützt.

Im Gegensatz zu dem Berufungsgericht, das noch der Ansicht war, die Regelung im Mietvertrag sei als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht zulässig, folgt der Bundesgerichtshof die Unwirksamkeit schon aus § 551 Abs. 4 BGB. Demnach ist – jede – Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweichen soll, unwirksam. Selbst eine individuelle Vereinbarung der Parteien, dass der Vermieter zumAusgleich einer streitigen Forderung auf die Kaution zurückgreifen soll, wäre daher unwirksam.

Praxistipp – Rückgriff auf die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses

Spannend ist noch die Frage, ob der Vermieter nach Beendigung auf die Kaution zurückgreifen darf, wenn die Forderung streitig ist (z.B. der Vermieter Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen einfordert, der Mieter aber die Ansicht vertritt, Schönheitsreparaturen seien nicht geschuldet). Diese Frage wurde durch den BGH in der Entscheidung offen gelassen.

Update 1: Zu dieser Frage hat jetzt der BGH entschieden. Nach der Entscheidung darf der Vermieter im beendete Mietverhältnis auch bei streitigen Forderungen auf die Kaution zurückgreifen (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).
Update 2: Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin erklärt, dass sie der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2019 nicht folgt (LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 – 67 T 107/19).

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