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Im laufenden Mietverhältnis kein Rückgriff auf Kaution wegen streitiger Forderung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 234/13

Mit Urteil vom 07.05.2014 hat der Bundesgerichtshof über die zuvor streitige Frage entschieden, ob der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückgreifen kann, wenn die Forderung zwischen den Parteien streitig ist.

Im konkreten Fall war in dem Mietvertrag ausdrücklich geregelt, dass ein solches Recht des Vermieters zum Rückgriff auf die Kaution selbst bei streitigen Forderungen besteht. Während der Mietzeit minderte die Mieterin dann die Miete, weil ein Mangel bestanden haben soll. Anstatt die nicht geleistete Miete einzuklagen, entnahm der Vermieter die Mietminderung aus der Kaution und verlangte von der Mieterin die Wiederauffüllung. Es war dann aber die Mieterin, die mit Klage die Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter und denNachweis der insolvenzfesten Anlage verlangte.

Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin recht. Die Mietkaution hat Treuhandcharakter. Sie ist nach der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB von dem Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen. Hierdurch soll der Bestand der dem Mieter zustehenden Kaution auch in einer möglichen Insolvenz des Vermieters gesichert werden. Lässt man bei streitigen Forderungen einen Rückgriff auf die Kaution zu, würde dieser Schutz ausgehöhlt werden. Der entnommene Kautionsbetrag wäre bis zu einer abschließenden gerichtlichen Entscheidung nicht mehr geschützt.

Im Gegensatz zu dem Berufungsgericht, das noch der Ansicht war, die Regelung im Mietvertrag sei als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht zulässig, folgt der Bundesgerichtshof die Unwirksamkeit schon aus § 551 Abs. 4 BGB. Demnach ist – jede – Vereinbarung, die zumNachteil des Mieters von § 551 BGB abweichen soll, unwirksam. Selbst eine individuelle Vereinbarung der Parteien, dass der Vermieter zumAusgleich einer streitigen Forderung auf die Kaution zurückgreifen soll, wäre daher unwirksam.

Spannend ist noch die Frage, ob der Vermieter nach Beendigung auf die Kaution zurückgreifen darf, wenn die Forderung streitig ist (z.B. der Vermieter Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen einfordert, der Mieter aber die Ansicht vertritt, Schönheitsreparaturen seien nicht geschuldet). Diese Frage wurde durch den Bundesgerichtshof in der Entscheidung offen gelassen.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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