Indexmiete

Worum handelt es sich bei der sogenannten Indexmiete?

Bei Abschluss des Mietvertrages stellt sich für Vermietende und Mietende die Frage, mit welchem Inhalt sie den Mietvertrag abschließen möchten. So können mögliche Mietsteigerungen bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Beispielsweise durch die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete. Danach ist die Miete abhängig von den Verbraucherpreisen. Sie erhöht sich, wenn die Verbraucherpreise steigen, und sie senkt sich, wenn die Verbraucherpreise sinken. Der hierfür in der Regel angesetzte Maßstab ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI).

Der Sinn und Zweck solcher Indexklauseln ist, ihren wirtschaftlichen Kerngehalt, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu erhalten. Inflationsbedingte Verschiebungen zu Gunsten der Mietenden sollen ausgeglichen werden. Genauso sollen deflationsbedingte Effekte zu Gunsten der Vermietenden bereinigt werden.

Worum handelt es sich beim Verbraucherpreisindex für Deutschland?

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Der VPI wird zudem, der aktuellen Preisentwicklung entsprechend, monatlich fortgeschrieben. Alle paar Jahre erfolgt eine grundlegende Revision mit Umstellung auf ein neues Basisjahr. Dabei wird eine umfassende Neuberechnung vorgenommen.

Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr werden die bisherigen Indexwerte rückwirkend auf dieses Basisjahr umgerechnet. Das heißt auch, dass zuvor unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs berechnete Indexreihen rückwirkend ihre Gültigkeit verlieren.

Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Mietende?

Insbesondere in Ballungsräumen, also in Gebieten, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete schnell deutlich ansteigt, kann sich die Vereinbarung einer Indexmiete für Mietende lohnen. Das gilt vor allem, wenn sich die Inflation auf einem niedrigen Niveau bewegt. Dann erfolgen über die Indexmiete in der Regel eher moderate Anpassungen der Miethöhe. Wenn Deflation herrscht, kann die Miethöhe sogar sinken.

Ein Nachteil der Indexmiete ist, dass in Zeiten hoher Inflation zusätzlich zur allgemeinen Preissteigerung noch starke Mietsteigerungen auf die Mietenden zukommen. Die genaue Miethöhe des nächsten Jahrs ist zudem für Mietende schwer abzuschätzen. Außerdem können Vermietende die Miete erst nach mehreren Jahren anpassen. Das kann in der Folge zu einem überdurchschnittlich hohen, für Mietende zu diesem Zeitpunkt eher unerwarteten, Anstieg führen.

Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Vermietende?

Grundsätzlich ist es für Vermietende mit weniger Aufwand verbunden, eine Indexmiete zu vereinbaren. So können sie die Miete regelmäßig anheben, ohne dass sie zunächst die zulässige Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmen müssen. Schließlich müssen sie die jeweiligen Mieterhöhungen auch nicht erst von den Mietenden genehmigen lassen. Diese müssen den erhöhten Mietpreis einfach bezahlen, was zu weniger Konflikten führen kann.

Des Weiteren müssen sich Vermietende auch nicht an sonstige Vorgaben zu einer maximalen Miethöhe halten. Eine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht erforderlich. Das kann in Zeiten hoher Inflation finanziell sehr vorteilhaft sein.

Doch auch für Vermietende, kann die Vereinbarung einer Indexmiete mit Nachteilen verbunden sein. So können die Kosten für eine Modernisierung bei der Indexmiete nur in Ausnahmefällen auf Mietende umgelegt werden. Das heißt, wenn größere Modernisierungen geplant sind, ist Vermietenden zu raten, eben keine Indexmiete zu vereinbaren. Zudem kann die Indexmiete in Zeiten von Deflation sinken und in Wohngebieten, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete stark steigt, kann eine Indexmiete finanziell nachteiliger sein. Denn Mieterhöhungen über die Indexmiete können in diesem Fall nicht so schnell und deutlich erfolgen, wie nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Indexmiete im Wohnraum

Wo ist die Indexmiete gesetzlich geregelt?

In § 557b Abs. 1 BGB ist die Indexmiete für Wohnraum geregelt. Hier steht:

„Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).“

Das heißt, bei der Indexmiete richtet sich die maximale Steigerung einer Mieterhöhung nach dem VPI. Die Steigerung bezieht sich stets auf die Grundmiete. Wie bereits dargestellt, wird der VPI regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und er berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in Deutschland.

Welche allgemeinen Voraussetzungen gelten für die Vereinbarung einer Indexmiete?

Die Indexmiete muss stets mit Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Danach gilt für mindestens ein Jahr eine Wartefrist, in der die Miete nicht erhöht werden kann. Diese Frist gilt genauso zwischen den einzelnen Mieterhöhungen. Eine Mieterhöhung ist also frühestens, nicht zwingend, alle zwölf Monate möglich.

Außerdem ist die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen. Das Ankündigungsschreiben muss die Änderung des Indexes enthalten sowie die neue Miethöhe, beziehungsweise alternativ den Betrag der Erhöhung. Es muss deutlich sein, dass der VPI die Grundlage bildet. Ebenso darf keine Senkung ausgeschlossen werden.

Da es sich bei der Indexklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt, gilt das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB. Das heißt, sie darf die Mietenden nicht unangemessen benachteiligen. Dazu gehört, dass sie klar und verständlich formuliert sein muss. Hierfür nicht erforderlich ist die Angabe eines Basisjahrs, nach dem sich der VPI und damit die Mietänderung berechnet, so der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2021 (s. BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20). Danach erfordere schon der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB dies nicht. Die Indexmiete solle sich stets auf den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr beziehen und eben kein fixes Basisjahr in Bezug nehmen. Das ergibt sich schon daraus, dass auch ein unter Bezugnahme auf ein neues Basisjahr neu berechneter VPI rückwirkend gültig wird und damit alte Basisreihen ihre Wirksamkeit verlieren.

Wie wird die Änderung der Indexmiete berechnet?

Zur Berechnung der Indexmiete benötigt man zum einen den VPI zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum anderen den VPI zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung. Angewandt wird dann die folgende Formel:

(neuer Index : alter Index x 100) – 100 = prozentuale Mieterhöhung

Nicht zulässig ist, die Miete einfach um 5 % zu erhöhen, wenn der Index um 5 Punkte steigt!

Was gilt für die Indexmiete bezüglich der Mietpreisbremse?

Wenn Mietende eine Indexmiete vereinbaren, ist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen, s. § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB. Es kann entweder die Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen. Die Indexmiete ist also nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Miete bereits bei Abschluss des Indexmietvertrags über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. In diesen Fällen können Mietende der Miethöhe nachträglich widersprechen. Wenn sie jedoch bei Mietbeginn im Rahmen der Mietpreisbremse lag, darf die Indexmiete zu späteren Zeitpunkten die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen.

Indexmiete im Gewerberaum

Was gilt in der Gewerberaummiete?

In der Gewerberaummiete erfolgt keine Anwendung des § 557b BGB. Stattdessen unterfallen Indexklauseln hier dem Preisklauselgesetz (PrKG). Wie in der Wohnraummiete gilt, dass sich eine Indexklausel allein auf die Grundmiete beziehen kann, nicht auf Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen.

Des Weiteren unterscheidet man in der Gewerberaummiete zwischen sogenannten „echten“ und „unechten“ Indexklauseln. Bei einer unechten Indexklausel erfolgt die Neufestlegung der Miete über noch zu führende Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien oder aufgrund der Bestimmung durch einen Dritten. Diese ist grundsätzlich zulässig und wirksam.

Eine echte Indexklausel hingegen ist gemäß § 1 Abs. 1 PrKG grundsätzlich unzulässig (allgemeines Indexierungsverbot) und nur unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig. Hier führt die Änderung der Bezugsgröße automatisch zur Änderung der Grundmiete.

Gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG ist eine echte Indexklausel zulässig, wenn die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt erstellten Verbraucherpreisindex erfolgt (oder vom Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex). Außerdem müssen Vermietende entweder für mindestens zehn Jahre auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mietvertrag muss auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen worden sein, beziehungsweise Mietende müssen das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Um Unklarheiten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bei Vertragsschluss vereinbaren, dass der Zeitraum von zehn Jahren ab Vertragsbeginn und nicht bereits ab Vertragsschluss gilt.

Wann liegt eine unangemessene Benachteiligung vor?

Des Weiteren dürfen gemäß § 2 Abs. 1 PrKG weder Mietende noch Vermietende durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden. Eine unangemessene Benachteiligung der Mietenden liegt vor, wenn die Indexklausel zwar eine Mieterhöhung, nicht jedoch eine Mietsenkung vorsieht (sogenannte upwards only Klauseln). Das gilt auch, wenn bei einem Preisanstieg eine überproportionale Mieterhöhung oder bei einem Preisrückgang eine unterproportionale Mietsenkung erfolgen soll. Schließlich liegt auch dann eine unangemessene Benachteiligung vor, wenn die Interpunktzahl mit der prozentualen Änderung der Miete gleichgesetzt wird.

Was folgt auf die Unwirksamkeit einer Indexklausel?

Wenn eine als AGB vereinbarte Indexklausel sowohl gemäß § 8 PrKG als auch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist, stellt sich das Problem unterschiedlicher Rechtsfolgen. So gilt grundsätzlich, dass AGB, die aufgrund von unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 BGB von Beginn an unwirksam sind. Danach können Mietende nicht nur der Mieterhöhung widersprechen, sondern auch zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Dagegen folgt aus § 8 PrKG die Unwirksamkeit erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit. Danach müssen Mietende die Unwirksamkeit zunächst durch ein Gericht feststellen lassen und können im Anschluss erst ab dem Zeitpunkt der Feststellung die tatsächlich geschuldete, niedrigere Miete leisten. Welcher Ansicht hier gefolgt werden sollte, ist streitig. Genauere Informationen dazu finden sich in dem Beitrag Indexmieterhöhung in der Gewerberaummiete. Um dieses Problem zu umgehen, können Mietende jedoch im Mietvertrag eine „frühere Unwirksamkeit“ vereinbaren.

Können Vermietende Nachzahlungsansprüche aus der Indexklausel auch verwirken?

Selbst wenn Parteien über einen längeren Zeitraum wiederholt die automatische Erhöhung der Miete unbeachtet ließen, folgt nicht automatisch die Verwirkung des Anspruchs. Vielmehr müssen für die Verwirkung besondere Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass die Mietenden darauf vertrauen konnten, dass die Vermietenden keine Nachforderungen mehr geltend machen würden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Vermietende, nachdem sei stets Mieterhöhungen geltend machten, plötzlich über ein Jahr damit warten. Oder aber wenn Vermietende langjährig geringere Mieterhöhungen geltend machen, als eigentlich zulässig wäre.