Kann man separate Kellermiete vereinbaren?

Gerade in Ballungsräumen wie Berlin besteht ein erheblicher Unterschied zwischen der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete und der am Markt möglichen Miete. Um trotzdem eine höhere Miete zu realisieren, wählen Vermietende nicht selten das Modell einer zusätzlichen separaten Anmietung. Beliebt ist beispielsweise, den Keller oder einen nur für die Mietenden nutzbaren Garten noch einmal separat zu vermieten. Für diese Mietbestandteile sollen dann separate Mieten geleistet werden. Das Amtsgericht Kreuzberg (AG) hatte über die Frage zu entscheiden, ob es möglich ist, für einen Keller eine separate Miete zu vereinbaren.

Der Ausgangsstreit – Mieter rügen Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag mit Wirkung zum 15.01.2020 miteinander verbunden. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Mietbeginn 1.029,00 €. Sie sollte sich aufgrund einer Staffel zum 01.02.2021 auf 1.054,73 € erhöhen. Die Wohnung ist 95,45 qm groß. Neben dem Wohnraummietvertrag schlossen die Parteien auch eine Kellernutzungsvereinbarung über einen Kellerverschlag. Die Nutzungspauschale betrug 120,00 € pro Monat. Beide Verträge unterzeichneten die beiden Mieter am 19.12.2019 und die Verwaltung am 20.12.2019.

Mit Schreiben vom 23.07.2021 rügten die Mieter gegenüber der Verwalterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und forderten die Rückzahlung der überzahlten Miete. Nachdem die Vermieter nicht zahlten, erhoben die Mieter Klage und beantragten die Vermieter gesamtschuldnerisch zu verurteilen an sie 3.842,42 € nebst Zinsen zu zahlen.

Die Entscheidung – Kann man zusätzlich zum Wohnraummietvertrag eine separate Kellermiete vereinbaren?

Das AG gibt der Klage der Mieter statt und verurteilt die Vermieter zur Zahlung von 3.842,42 € nebst Zinsen. Neben der Tatsache, dass schon die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete über der Mietpreisbremse lag, berücksichtigt das AG in seiner Entscheidung, dass es nach seiner Ansicht nicht möglich ist, eine separate Miete für den Keller zu vereinbaren.

Zunächst einmal handelt das Gericht kurz ab, dass es keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Berliner Mietpreisbremse sowie der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften im BGB zur Mietpreisbremse habe. Auch könne der Berliner Mietspiegel von 2019 als Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Demnach betrug bei Mietbeginn die nach § 556d BGB zulässige Miete 775,05 €.

Schließlich kommt das AG auf die Frage zu sprechen, ob für den Keller eine separate Miete von 120,00 € vereinbart werden konnte. Dies verneint das AG im konkreten Fall. Bei der Vereinbarung der Miete für den Keller handelt es sich nach Ansicht des AG um ein verbotenes Umgehungsgeschäft. Die Möglichkeit einer gesonderten Vermietung sei zwar in den §§ 556 ff.  BGB nicht ausdrücklich geregelt. Trotzdem gilt das Verbot von Umgehungsgeschäften als allgemeiner Rechtsgrundsatz. Auch dann, wenn ein Umgehungschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines Verbots nicht vereitelt wird.

Die Nichtigkeit des Umgehungsgeschäfts ergibt sich dann durch eine an Sinn und Zweck orientierte Auslegung der umgangenen Verbotsnorm. Das Geschäft ist unwirksam, wenn es den verbotenen Erfolg durch Verwendung von Gestaltungsmöglichkeiten zu erreichen sucht, die scheinbar nicht von der Verbotsnorm erfasst sind.

Es liegt eine Umgehung der gesetzlich eingeschränkten Preisbildung vor

§ 556d BGB hat als Zweck die Begrenzung der Preisbildung bei dem Neuabschluss von Wohnraummietverträgen. Durch den Abschluss der Kellernutzungsvereinbarung soll die zur Berechnung der zulässigen Miete herangezogene monatliche Nettokaltmiete um einen Betrag in Höhe von 120,00 € reduziert werden. Dabei soll der Mieter aber verpflichtet sein, zusätzlich diese 120,00 € zu leisten. Hierdurch möchten die Vermieter die gesetzlich vorgesehene Höchstmiete einhalten und eine Rückzahlung verhindern. Dabei handelt es sich aber um eine Umgehung der gesetzlich eingeschränkten Preisbildung.

Die Verträge für die Wohnung und den Keller sind als einheitlicher Mietvertrag anzusehen. Beide Verträge wurden am selben Tag unterzeichnet. Die Mieter standen bei Abschluss des Kellernutzungsvertrages unter dem Druck, dass ohne Abschluss dieses Vertrags wohl der Wohnraummietvertrag nicht zu Stande gekommen wäre. Dies gilt insbesondere deshalb, da die Verwalterin erst nach den Mietern unterzeichnet hat und damit abwarten konnte, ob beide Verträge angenommen werden. Letztlich spreche auch für ein Umgehungsgeschäft, dass der Berliner Mietspiegel das Fehlen eines Kellers als Negativmerkmal aufweist. Nach dem Mietspiegel ist es also der Regelfall, dass mit einer Wohnung auch ein Keller vermietet wird.

Praxistipp – Schließen Sie Mietverträge stets so ab, dass es für beide Seiten Sinn ergibt

Die Entscheidung des AG verdeutlicht, dass der Abschluss von separaten Mietverträgen zur Umgehung der Mietpreisbremse nur sehr eingeschränkte Erfolgsaussichten bietet. Persönlich frage ich mich ja immer, wie denn der Mietvertrag so abgeschlossen werden kann, dass dieser auch Sinn für Vermietende ergibt. Wenn die Kündigungsfristen von Kellermietvertrag und Wohnraummietvertrag aneinander angepasst werden und eine Kündigung des Kellers nicht ohne Kündigung der Wohnung möglich ist, handelt es sich offensichtlich um ein einheitliches Mietverhältnis. Wenn aber beide Verträge verschiedene Kündigungsfristen aufweisen, besteht für den Vermieter die Gefahr, dass entweder der Keller vorzeitig gekündigt wird oder aber, dass bei Beendigung des Wohnraummietvertrages Mietende den Keller behalten. Beides ist wohl nicht im Interesse der Vermietenden.

– – –

1. Eine Übersicht über das Thema Mietpreisbremse finden Sie hier.
2. Ist der Berliner Mietspiegel 2021 unwirksam? Ein Urteil des Landgerichts Berlin sorgt für Diskussionen.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.