Überspringen zu Hauptinhalt

Verrechnung mit Kaution bei Mietende

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Wohnraummietrecht
Urteil // Landgericht Berlin // 67 S 111/17

Mit Urteil vom 20.07.2017 hat das Landgericht Berlin entschieden, dass der Vermieter eine Verrechnung der Kaution mit einer Forderungen auch bei Mietende nur dann vornehmen darf, wenn seine Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Greift er dennoch auf die Kaution zurück, kann der Mieter dies durch einstweilige Verfügung verhindern.

Der Ausgangsstreit

Das Landgericht entscheidet hier in einem einstweiligen Verfügungsverfahren, nachdem sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hatte. Aus diesem Grund verzichtet es auf die Darstellung des Tatbestandes.

Offensichtlich ist das Mietverhältnisaber beendet. Die Vermieter griffen nach der Beendigung auf die Mietsicherheit zurück. Sie konnten sich dabei nicht darauf berufen, dass ihre Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt war.

Der Mieter hat bei dem Amtsgericht Wedding den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der den Vermietern der Zugriff auf die Kaution verboten wird. Das Amtsgericht Wedding wies den Antrag der Mieter zurück.

Die Entscheidung

In der Berufung entscheidet das Landgericht Berlin zugunsten der Mieter. Nach Ansicht des Landgerichts darf der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund solcher Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind. Eine Verrechnung der Kaution mit streitigen Ansprüche sei auch bei Mietende nicht möglich, so das Landgericht.

Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 BGB eine Pflicht zur treuhänderischen Verwaltung. Hierdurch wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter selbst bei Insolvenz des Vermieters auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann. Es sei denn, dem Vermieter stehen gesicherte Ansprüche zu.

Wenn der Vermieter die Kaution in sein Vermögen aufnimmt, steht dem Mieter in einer möglichen Insolvenz des Vermieters allein ein normaler Insolvenzanspruch zu. Der Gläubiger/Mieter erhält aus einem solchen Insolvenzanspruch regelmäßig nur eine sehr geringe Insolvenzquote. Um zu verhindern, dass der Vermieter die Sicherheitsleistung seinem Vermögen einverleibt, sei es deshalb ausnahmsweise auch zulässig, dass der Mieter dies durch ein einstweiliges Verfügungsverfahren verhindert, da insofern ein Abschluss des Hauptsacheverfahrens nicht abgewartet werden kann.

Praxistipp

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin folgt einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Rückgriff auf die Kaution im laufenden Mietverfahren nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich ist (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Im Hinblick auf die Verwertung nach Ende des Mietverhältnisses fehlt es hier an einer obergerichtlichen Entscheidung. Die Instanzgerichte sind unterschiedlicher Auffassung. Es bleibt abzuwarten, ob ein solcher Fall einmal bis zum Bundesgerichtshof gelangt (siehe Update).

– – –

  1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
  2. Update: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.07.2019 zu dieser Frage entschieden und vertritt eine andere Ansicht (BGH, Urteil vom 24.7.2019, AZ: VIII ZR 141/17).
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

squere_nima
An den Anfang scrollen