Kaution nach Mietende vor Verjährung verrechnen

Wenn das Mietverhältnis endet, streiten die Parteien häufig über Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache. Von wesentlicher Bedeutung sind regelmäßig die von dem Mieter gestellte Sicherheit und die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Ein Beschluss des Kammergerichts vom 02.12.2019 beschäftigt sich mit folgender Frage: Kann der Vermieter die Kaution noch nach Eintritt der Verjährung verrechnen?

Der Ausgangsstreit – Vermieterin rechnet erst nach Verjährung mit der Kaution ab

Das Kammergericht verzichtet in seinem Beschluss auf die Darstellung des Sachverhalts. Er ist deshalb nur in seinen Grundzügen bekannt.

Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Nach Beendigung des Mietvertrags war die Vermieterin der Meinung, dass die Mieterin das Mietobjekt während der Mietzeit beschädigt hat.

Nachdem die Vermieterin die von der Mieterin gestellte Kaution nicht auszahlte, reichte die Mieterin Klage auf Rückzahlung der Kaution ein. Erst mit der Klageerwiderung erklärte die Vermieterin die Aufrechnung der Kaution mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsachen. Zu diesem Zeitpunkt war die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache bereits abgelaufen.

Das Landgericht verurteilte die Vermieterin zur Auszahlung der Kaution. Die Aufrechnung mit den Gegenforderungen ließ es nicht zu.

Die Entscheidung – Forderungen waren bereits verjährt, keine wirksame Aufrechnung

Das Kammergericht Berlin bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Die von der Vermieterin erklärte Aufrechnung scheitert daran, dass man als Vermieter nach Mietende die Kaution noch vor dem Eintritt der Verjährung verrechnen muss, was hier nicht geschehen ist.

Wie sieht die gesetzliche Ausgangssituation aus?

Ausgangspunkt der Entscheidung ist der § 548 Abs. 1 BGB. Nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung nach 6 Monaten. Nach Abs. 1 S. 2 läuft die Verjährung ab Rückgabe der Mietsache. Gem. § 215 BGB kann man Ansprüche, die eigentlich verjährt sind, noch mit Gegenansprüchen verrechnen, wenn sich beide Ansprüche unverjährt gegenüberstanden. § 387 BGB, der die Verrechnung von Forderungen (deren Aufrechnung) regelt, setzt (unter anderem) voraus, dass dies Ansprüche gleichartig sind.

Die Vermieterin möchte ihre Schadensersatzforderung mit dem Kautionszahlungsanspruch der Mieterin verrechnen. Das Kammergericht musste deshalb die Frage beantworten, ob sich diese Forderungen unverjährt gegenüberstanden.

Hier keine wirksame Verrechnung

Diese Frage verneint das Kammergericht.

Die Vermieterin behauptet eine (schuldhafte) Pflichtverletzung der Mieterin. Damit besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass ein Anspruch der Vermieterin aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB gegen die Mieterin besteht.

Aber: dieser Anspruch ist gem. § 249 Abs. 1 BGB zunächst auf die Wiederherstellung des Zustands vor dem Eingriff durch den Schädiger gerichtet (sog. Naturalrestitution) und nicht auf Zahlung. Der geschädigte Vermieter kann dann zwar gem. § 249 Abs. 2 BGB statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag als Zahlung an sich verlangen. Diese Ersetzungsbefugnis muss man aber auch ausüben.

Kurz gesagt, hätte der Vermieter vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist zumindest Schadensersatz verlangen bzw. sinnvollerweise über die Kaution abrechnen und im Zuge dessen die Verrechnung von Schadensersatzanspruch und Kautionsrückzahlungsanspruch erklären müssen. Dann hätte er vor Ablauf der Verjährungsfrist seine Ersetzungsbefugnis ausgeübt. Dies hatte der Vermieter aber nicht getan. Deshalb standen sich hier vor Ausübung der Verrechnung mit der Klageerwiderung höchstens der Anspruch auf Kautionsrückzahlung und der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gegenüber. Diese Ansprüche sind aber nicht gleichartig. Die Verrechnung erst mit der Klageerwiderung erfolgte nach Eintritt der Verjährung daher zu spät.

Praxistipp – Deshalb Kaution nach Mietende vor Verjährung verrechnen

Es ist eine leider häufig anzutreffende Praxis, dass Vermieter über die in dem Mietverhältnis hinterlegte Kaution nicht abrechnen. Die Entscheidung des Kammergerichts verdeutlicht, wie gefährlich es ist, die Kaution nach Mietende nicht vor der Verjährung zu verrechnen. Gerade wenn man als Vermieter der Ansicht ist, aufgrund von Gegenansprüchen nicht zur Auszahlung der Kaution verpflichtet zu sein, muss eine Verrechnung erfolgen.

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1. Zu der Frage, ob man als Vermieter überhaupt die Aufrechnung mit streitigen Forderungen erklären darf, hat der BGH im Jahr 2019 entschieden (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17). Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat bereits erklärt, dass sie dieser Rechtsprechung nicht folgt (LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 – 67 T 107/19).
2. Zum Thema Kaution finden Sie auch einen Beitrag des Rechtsanwalts und Fachanwalts für Mietrecht Kuo – Die häufigsten Fragen zur Mietkaution.
3. Die häufigsten Einwendungen gegen Forderungen des Vermieters bei Mietende habe ich in dem Beitrag Forderungen des Vermieters bei Mietvertragsende besprochen.
4. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.