Kein Eigenbedarf für den Gesellschafter einer KG

Ist es möglich, dass eine KG zugunsten des Gesellschafters der KG wegen Eigenbedarfs kündigen kann? Der Bundesgerichtshof (BGH) verneint dies und erklärt mit Urteil vom 15.12.2010, dass für den Gesellschafter einer KG kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin kündigt wegen Eigenbedarf der Kommanditisten

Die Parteien sind seit 2001 über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Vermieterin ist eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind zwei Eheleute. Der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementär-GmbH.

Hinweis

Als Komplementär wird der persönlich haftende Gesellschafter einer KG bezeichnet. Dieser haftet mit seinem Vermögen für Verbindlichkeiten der Kommanditgesellschaft. Im Gegensatz dazu haften die Kommanditisten der Kommanditgesellschaft im Regelfall nicht für deren Verbindlichkeiten. Aus diesem Grund sind Komplementäre einer KG häufig Gesellschaften mit begrenzter Haftung (GmbH). Auf diese Weise können Privatpersonen vermeiden, dass sie mit ihrem gesamten Vermögen für Schulden der Kommanditgesellschaft haften.

Mit Schreiben vom 30.04.2009 erklärte die Vermieterin die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 31.10.2009. Die Kündigung begründete sie mit dem Eigenbedarf der beiden Gesellschafter der KG. Diese benötigten die Wohnung für sich selber, so die Begründung.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung.

Die Entscheidung – Kein Eigenbedarf für den Gesellschafter einer KG

Der Bundesgerichtshof weist auch die Revision der Vermieterin zurück. Für den Gesellschafter einer KG kann kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Die Vermieterin war der Ansicht, dass eine KG in ihrer Organisation einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ähnelt. Für diese hat der BGH die Möglichkeit zur Kündigung für einen ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ermöglicht (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Für den Gesellschafter einer KG kann aber kein Eigenbedarf geltend gemacht werden, so der BGH.

Er weist darauf hin, dass er der GbR die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung eröffnet hat, da die GbR einer Vermietermehrheit ähnelt. Häufig sei es purer Zufall, ob Vermieter einen Mietvertrag als GbR oder als Bruchteilsgemeinschaft abschließen. Demgegenüber sei es aber kein Zufall, wenn Vermieter eine KG gründen. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft setzt eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit voraus. Die Organisationsform als KG beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen.

Praxistipp – Kündigung aufgrund von Betriebsbedarf kann möglich sein

Nach der Entscheidung ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs für eine KG zwar ausgeschlossen, dafür besteht aber die Möglichkeit zur Kündigung wegen Betriebsbedarfs. Der BGH hat bereits entschieden, dass eine KG kündigen kann, wenn eine betrieblich bedingte Notwendigkeit besteht, die Wohnung einem Mitarbeiter oder dem Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06).

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. In dem Beitrag Kündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter erkläre ich Ihnen, wie Sie als Vermieter durch geschicktes Verhalten ihre Chancen, die Wohnung innerhalb übersichtlicher Zeit zu erhalten, erheblich steigern.