Kein Härtewiderspruch nach Schonfristzahlung

Wenn einem Mieter einer Wohnung außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird, hat er die Möglichkeit, durch Zahlung innerhalb der Schonfrist die Wirksamkeit der außerordentlich fristlosen Kündigung zu beseitigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bleibt die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aber weiter wirksam. Nicht geklärt war bisher folgende Frage: Steht dem Mieter dann die Möglichkeit zum Härtewiderspruch nach § 574 BGB zu? Nunmehr hat der BGH entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall kein Recht zum Härtewiderspruch nach Schonfristzahlung hat.

Der Ausgangsstreit – Zahlungsverzugskündigung, Schonfristzahlung und Härtewiderspruch

Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1987 miteinander verbunden. Die Miete betrug zuletzt 563,92 €.

Mit Schreiben vom 24.02.2016 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis, da ein Zahlungsrückstand in Höhe von 1.619,16 € aufgelaufen war. Ende Juli 2017 betrug der Mietrückstand 2.757,00 €. Mit der Klage von Ende Juli 2017 kündigten die Vermieter deswegen noch einmal fristlos, hilfsweise ordentlich den Mietvertrag. Das Jobcenter glich die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist aus.

Die Mieterin wandte gegen die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein, dass diese eine für sie nicht hinnehmbare Härte darstellt. Sie verwies auf die lange Wohndauer, die damit einhergehende Verwurzelung und den fehlenden Ersatzwohnraum.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Das Landgericht hob das Urteil des Amtsgerichts auf. Die 64. Kammer des Landgerichts war der Ansicht, dass das Mietverhältnis sich aufgrund einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert hat.

Die Entscheidung – Kein Härtewiderspruch nach Schonfristzahlung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung zurück an das Landgericht. Insbesondere stehe einem Mieter kein Härtewiderspruch nach Schonfristzahlung zu, so der BGH.

Härtewiderspruch des Mieters

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung ist, dass die Kündigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das Recht zum Härtewiderspruch aber dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist.

Kein Härtewiderspruch bei Schonfristzahlung

Der BGH bestätigt zunächst seine Rechtsprechung, dass die Schonfristzahlung allein zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt. Die ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt (bspw. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04).

Nunmehr entscheidet der BGH, dass eine Schonfristzahlung nicht dazu führt, dass der Mieter zum Härtefallwiderspruch berechtigt ist. Der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB sei erfüllt, wenn der Vermieter zur außerordentlich fristlosen Kündigung berechtigt war. Die Schonfristzahlung beseitigt lediglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion.

Auch die Voraussetzungen für eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB seien nicht gegeben. Eine solche richterliche Rechtsfortbildung setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus. Hieran fehle es aber bereits. Der Gesetzgeber wollte dem Mieter kein Recht zum Widerspruch einräumen, wenn eine gravierende, den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigende, Vertragsstörung eingetreten war.

Praxistipp – Als Mieter Gewährleistungsrechte nutzen, als Vermieter nicht auf den Härtewiderspruch hinweisen

Das Verhältnis zwischen fristloser Kündigung und ordentlicher Kündigung beschäftigt die Instanzgerichte bereits einige Zeit. Der BGH hat in seiner Rechtsprechung eine harte Linie vorgegeben, die die Möglichkeit zur Verteidigung gegen die ordentliche Kündigung stark einschränkt. Dem Mieter bleiben hier als mögliche Ansatzpunkte aber weiterhin Gewährleistungsrechte sowie der Verweis auf Pflichtverletzung des Vermieters.

Vermieter nutzen in ihren Textvorlagen für ihre Kündigung häufig noch einen Baustein, in dem auf die Möglichkeit zum Härtewiderspruch hingewiesen wird. Diesen Baustein sollte man jetzt löschen. Eventuell legt ein Gericht diesen Baustein so aus, dass man als Vermieter hiermit überobligatorisch die Möglichkeit zum Härtewiderspruch geben will.

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1. In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich als Rechtsanwalt für Mietrecht Praxistipps, wie Mieter mit Kündigungen wegen Mietschulden umgehen sollten.
2. Zur Rechtsprechung der 64. Kammer des Landgerichts finden Sie die Entscheidungsbesprechung Härtefallwiderspruch auch bei Zahlungsverzugskündigung?
3. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Beschluss.