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Kein pauschaler Untermietzuschlag für Vermieter

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 65 S 427/16

In einer Entscheidung vom 12.01.2018 äußert sich die 65. Kammer des Landgerichts Berlin zu der derzeit umstrittenen Frage, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen kann. Das Landgericht kommt zu dem Ergebnis, dass dem Vermieter kein pauschaler Untermietzuschlag zusteht.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag für eine knapp 100 qm große Wohnung verbunden. Die beiden Mieter hatten bereits zu Beginn des Mietverhältnisses an eine dritte Person untervermietet. Mit Schreiben vom 19.03.2015 stimmte die Vermieterin einer erneuten Untervermietung eines Raumes der Wohnung zu. Sie befristete die Zustimmung aber auf 6 Monate. Weiter erklärte sie, dass die Zustimmung nur solange gelten solle, bis sich die finanziell schwierige Lage der Mieter auf Grund von Erwerbslosigkeit des einen und Studium des anderen gebessert hat.

Als die Mieter um eine Verlängerung der Untervermietungserlaubnis baten, da sie weiterhin ein Interesse an der Verringerung ihrer Mietkosten hatten, wies die Vermieterin dies mit Schreiben vom 21.09.2015 zurück. Sie begründete dies unter anderem damit, dass ein zusätzlicher Mitbewohner zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung führe. Dies sei in der Mietkalkulation nicht berücksichtigt. Außerdem hätten die Mieter keine wirtschaftliche Notlage nachgewiesen.

Die Mieter klagten auf Zustimmung zur Untervermietung. Die Vermieterin erhob Widerklage und verlangte, dass das Gericht, wenn sie zur Zustimmung zur Untervermietung verurteilt wird, zumindest gleichzeitig feststellt, dass die Mieter zur Zahlung eines Untermietzuschlags i.H.v. 20% der Untermiete an sie verpflichtet sind. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Zustimmung zur Untervermietung und wies die Widerklage auf Feststellung eines Untermietzuschlags ab.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Die Mieter sind zur Untervermietung berechtigt. Die Vermieterin kann für die Zustimmung zur Untervermietung keinen Untermietzuschlag verlangen.

Das Recht zur Untervermietung

Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zu einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist jedes Interesse, auch ein höchstpersönliches Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, ausreichend. Durch die Rechtsprechung wird anerkannt, dass das Interesse des Mieters an einer Verringerung seiner Wohnkosten als berechtigtes Interesse ausreicht. Die Zustimmung zur Untervermietung sei der Vermieterin auch nicht unzumutbar, so das Landgericht. Die Behauptung der Vermieterin, durch eine Nutzung der Wohnung durch drei Personen würde sich eine erhöhte Abnutzung ergeben, sei nicht ausreichend dargelegt.

Kein pauschaler Untermietzuschlag

Darüber hinaus weist das Gericht aber auch die Forderung der Vermieterin auf Zahlung eines Untermietzuschlags von 20% der Untermiete zurück. Diesen Zuschlag hatte die Vermieterin für die Zustimmung zur Untervermietung verlangt. Gemäß § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung davon abhängig machen, dass der Mieter einer angemessenen Erhöhung der Miete zustimmt, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zuzumuten ist. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an eine weitere Person vermehrt belastet werden.

Nach Ansicht des Landgerichts sei es nicht lebensnah, generell anzunehmen, ein zusätzlicher Mitbewohner führe zu einer erhöhten Abnutzung der Wohnung. Außerdem müsse man berücksichtigen, dass bereits bei Mietbeginn drei Personen die Wohnung genutzt haben. Darüber hinaus sei während der Mietzeit bislang kein Untermietzuschlag erhoben worden. Da ein Untermietzuschlag von vorneherein nicht Betracht kommt, stellt das Landgericht die Frage in den Raum, ob die zwischen den Mietern und dem Untermieter vereinbarte Untermiete überhaupt als Anknüpfungspunkt für einen Untermietzuschlag in Frage kommt.

Weiterhin unbeantwortet lässt es die Frage, ob eine Beteiligung an der Untermiete jedenfalls dann angemessen wäre, wenn die zwischen den Parteien vereinbarte Miete die ortsübliche Miete nach dem Berliner Mietspiegel noch nicht erreicht hätte. Die Vermieterin hatte nicht nachvollziehbar zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen. Letztlich verweist das Landgericht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93. In dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof erklärt, dass die Untervermietung einen dem Mieter zugewiesenes Geschäft sei und dem Vermieter hierdurch weder Verwertung noch Gebrauchsmöglichkeiten entgehen, deren er sich nicht schon durch den Abschluss des Hauptmietvertrages entäußert hätte. Der Hinweis auf die Entscheidung des BGH spricht wohl eher dagegen, dass die 65. Kammer den Vermieter an den Einnahmen des Mieters aus der Untermiete beteiligen will.

Praxistipp

Ob Voraussetzung für einen Untermietzuschlag ist, dass der Vermieter eine konkrete Belastung aufgrund der Untervermietung nachweist, ist derzeit noch umstritten. Die 18. Kammer (inzwischen die 64. Kammer) des Landgerichts hatte in einer Entscheidung aus dem Jahr 2016 einen Untermietzuschlag in Höhe von 20% der Untermiete noch als angemessen angesehen, jedenfalls dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Letztlich steht eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Bestimmung des Untermietzuschlags noch aus.

Vermieter sollten in einem Prozess, in dem es um die Frage eines Untermietzuschlages geht, soweit möglich, darlegen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bislang nicht erreicht wurde. Ein möglicher weiterer Anknüpfungspunkt für einen Untermietzuschlag könnte es sein, dass die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages unwirksam ist und der Vermieter deshalb zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bleibt. Durch die zusätzliche Nutzung durch einen weiteren Mieter können Schönheitsreparaturen aufgrund der erhöhten Abnutzung der Wohnung aber früher notwendig werden. Eventuell lässt sich so zumindest aushandeln, dass der Mieter als Untermietzuschlag auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis durch den Vermieter verzichtet.

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Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

Eine Reihe von Urteilszusammenfassungen zum Thema Untervermietung finden Sie hier.

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